Как сдать правильно квартиру в аренду

Сдача квартиры в аренду – ответственный шаг для любого собственника. Аренда привнесет в жизнь арендатора не только дополнительный доход, но и дополнительные риски, связанные с сохранностью имущества и прочими материальными убытками.

Чтобы обезопасить себя от безответственных съемщиков, специалисты рекомендуют сдавать квартиру в соответствии нормам законодательства.

Собственник, сдающий квартиру, может рассчитывать на правовую поддержку государства в случае возникновения спорных ситуаций и конфликтов со съемщиками.

Процедура сдачи квартиры в аренду регулируется главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», содержащей в себе 18 отдельных статей, предусматривающих все ситуации, которые могут произойти в процессе арендования жилья.

Рассмотрим подробно каждый пункт.

Сдавать жилье в аренду согласно законодательству может только его собственник либо представитель собственника, имеющий нотариальную доверенность на распоряжение жильем.

Право собственности подтверждают специальные документы – свидетельство о собственности и выписка из реестра собственников, которую могут получить все интересующиеся за небольшую плату.

Если квартира в долевом соотношении принадлежит нескольким людям, необходимо получить посменное разрешение каждого собственника для сдачи жилья в аренду.

Дополнительно свое разрешение должны предоставить и все зарегистрированные к квартире совершеннолетние люди, а если по данному адресу прописан несовершеннолетний – придется получить разрешение органов опеки и попечительства.

В случае нарушений вышеизложенных условий, законно заключить договор аренды с официальной регистрацией в Росреестре не получится.

А это значит, что в случае судебных и досудебных разбирательств документ не будет иметь юридической силы.

В таком случае при нанесении урона имуществу арендодателя либо соседей, придется надеяться только на добросовестность съемщика.

Ситуации, когда собственник сдает квартиру, взятую в ипотеку, и на полученные деньги выплачивает долг, нередки.

Согласно договору купли-продажи заемщик, взявший в ипотеку квартиру, является собственником имущества несмотря на кредитные обязательства перед банком.

Для минимизации риска потери вложенных средств банк обязует заемщика использовать приобретенную квартиру в качестве залогового имущества. Поэтому сделки по продаже имущества и передаче его в собственность третьим лицам возможны только с разрешения банка.

Однако сдавать квартиру в аренду собственник ипотечного жилья может свободно без разрешения, не нарушая законодательные нормы.

Нужно лишь учитывать, что оплату за аренду у съемщика в таком случае лучше брать помесячно, потому что в случае конфискации квартиры банком могут возникнуть споры по поводу возвращения заплаченных средств.

Собственником неприватизированного имущества официально являются муниципальные органы, а сами люди, зарегистрированные в квартире, являются нанимателями.

В таком случае сдача неприватизированной квартиры в аренду считается субарендой, которая возможна только с разрешения собственника жилья.

Муниципальные органы редко дают свое разрешение на аренду квартиры третьими лицами, так что официально оформить договор со съемщиком в таком случае будет проблематично.

Приватизированную квартиру можно свободно сдавать в аренду с разрешения всех собственников.

Теоретически сдать служебную квартиру можно по аналогии с муниципальной, но на практике может возникнуть еще большее количество трудностей.

Если работодатель поймет, что сотрудник не нуждается в служебном жилье, оно может быть предоставлено во временное пользование другому сотруднику.

Сдать квартиру без ремонта или в аварийном состоянии можно с условием, что съемщик сделает в ней ремонт за свои средства. Это распространенная практика.

Если же квартира пришла в негодность за время эксплуатации съемщиком, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды либо потребовать осуществления ремонта жилого помещения у собственника.

Сдать долю жилья можно только с разрешения остальных собственников недвижимости.

Комната официально может быть сдана только с письменного разрешения соседей, с которыми делится общая кухня и санузел.

Любому собственнику недвижимости разрешено сдавать свое имущество в аренду.

Запрещается брать плату за проживание третьих лиц (съемщиков) в квартире, которая не принадлежит арендодателю.

Военнослужащим служебную квартиру сдавать в аренду нельзя, а приватизированную можно.

По аналогии с военнослужащими.

Сдача помещения индивидуальным предпринимателем физическому лицу не запрещена, однако в качестве ИП арендодатель будет уплачивать подоходных налог от получаемых от съемщика средств.

Преимущественно ИП оформляют люди, сдающие по несколько квартир, поскольку в таком случае налоговая ставка для ИП будет более выгодной в сравнении с налогообложением физических лиц.

Полицейский имеет право сдавать собственную приватизированную квартиру.

Преимущества сдачи квартиры в аренду очевидны для каждого собственника недвижимости, но нужно заранее быть готовым и к возможным трудностям.

Выгоды от сдачи жилого помещения:

• получение дополнительного источника стабильного дохода;
• нередко оплата коммунальных услуг осуществляется за счет арендатора;
• квартира постоянно находится под присмотром и не ветшает.

При существовании возможности сдать квартиру в аренду держать жилье пустым не имеет смысла.

Риски арендования могут быть обнаружены арендодателем не сразу.

Поэтому полезно заранее ознакомиться со списком возможных проблем:

Какие документы выдают после приватизации квартиры? Смотрите здесь.

Рассмотрим подробно алгоритм арендования от принятия решения сдачи квартиры в аренду до расторжения договора.

• Подготовка оснований для сдачи в аренду – договоренность с другими собственниками, зарегистрированными в квартире гражданами и, при необходимости (если сдается доля в квартире или комната в коммуналке) соседями о написании письменного согласия.
• Подготовка квартиры к сдаче в аренду – уборка квартиры, покупка необходимых вещей, придание товарного вида для привлечения арендаторов.
• Поиск арендатора – подробнее смотрите в разделе «Кому и как?».
• Заключение договора – подробнее в разделе «Оформление договора».
• Получение арендной платы и контроль (либо осуществление) своевременной оплаты коммунальных услуг.

Рассмотрим способы поиска арендатора жилья.

Сдать квартиру можно родственникам, друзьям, знакомым, знакомым знакомых, если они нуждаются в жилье. Это самый простой и в некоторой степени безопасный способ.

Существует множество специальных сайтов для размещения объявлений (avito.ru, egent.ru, kvartirka.com, внедвижимости.рф) и групп в социальных сетях, где можно найти арендатора самостоятельно без привлечения посредников.

Если вы желаете избежать траты времени и лишних хлопот – лучшим решением будет обращение к риелтору, который за определенную плату урегулирует вопросы, касающиеся аренды самостоятельно.

Часто риелторы просматривают объявления о сдаче квартир на сайтах и самостоятельно звонят арендодателю, предлагая свои услуги.

Не стоит бояться большой комиссии за услуги специалиста, поскольку она в большинстве случаев оплачивается за счет арендатора.

Сдача квартиры иностранцу связана с дополнительными трудностями, поскольку арендодателю будет труднее проверить подлинность документов, предоставляемых съемщиком для подтверждения своей личности.

Однако договор арендования с иностранцем составляется без значительных отличий от типового договора между гражданами РФ.

Иностранное гражданство съемщика не является помехой для сдачи ему квартиры, если он имеет миграционную карту.

Проверить разрешено ли официальное проживание иностранца на территории РФ можно на сайте МВД (http://сервисы.гувм.мвд.рф).

Для проверки подлинности удостоверяющего личность документа просмотреть типовой образец паспорта страны, из которой приехал мигрант, и обязательно проверить нет ли в документе следов исправлений.

Сдача жилого помещения под офис не слишком удобна как собственнику жилья, так и юридическому лицу. Однако теоретически подобная сделка возможна и осуществляется практически аналогично сдаче помещения физическому лицу.

Если гражданин РФ является владельцем недвижимости заграницей, сдать ее в аренду можно в соответствии законодательству той страны, в которой расположена собственность.

Заключение договора аренды согласно нормам главы 35 ГК РФ является наиболее безопасным, поскольку в таком случае можно рассчитывать на законодательную защищенность своих прав.

Подробнее об оформлении смотрите в разделе «Оформление договора».

Чтобы сдать квартиру быстро. можно прибегнуть к различным уловкам:

• Снижение цены по отношению к рыночной или отсутствие необходимости для арендатора оплачивать коммунальные услуги.
• Обращение сразу к нескольким риелторам, которые будут независимо друг от друга заниматься рекламой квартиры.
• Размещение множества объявлений на всевозможных сайтах.
• Предупреждение всех знакомы, коллег, друзей и соседей о том, что вы ищете арендатора.

Рассмотрим нюансы оформления договора.

Заключение договора обязательно для законного оформления арендования с возможностью в последующем рассчитывать на защиту своих законных прав как арендодателя.

В большинстве случаев, договор найма сегодня заключается между сторонами аренды, однако некоторые арендодатели обходятся и без документа.

Нужно понимать, что при сдаче квартиры для проживания физического лица уместнее будет заключать договор найма жилого помещения.

Договоры аренды чаще заключаются между юридическими лицами, когда речь идет о найме офисов, складов и прочих производственных помещений.

Договор аренды оформляется на обычном листе А4 либо нескольких скрепленных листах.

Документ должен непременно содержать обязательную информацию (смотрите раздел «Обязательные разделы») и дополнительную, уточняющую условия арендования, которая прописывается в договоре по желанию сторон.

Дополнительными условиями могут быть любые разрешенные законом алгоритмы, но мы рассмотрим только самые распространенные из них:

• Прописанный порядок ухода арендатором за жильем и находящимися в нем вещами (растениями, мебелью и т.п.).
• Прописанный порядок осмотра владельцем квартиры при необходимости.
• Прописаны правила проживания, которых должен придерживаться арендатор (не шуметь после одиннадцати, ограничения в приглашении гостей и количестве проживаемых в квартире людей и т.п.).

• Раздел со сведениями об арендодателе, арендаторе и предмете аренды. Здесь прописывается: ФИО сторон договора, сведения об их регистрации, номера паспортов; адрес квартиры, метраж, количество комнат, наличие мебели и техники, документ, на основании которого арендодатель имеет право на сдачу квартиры в аренду.
• Условия арендования: размер платы за аренду и порядок внесения платежей (ежемесячно установленного числа или иначе, наличными или безналичным расчетом), а также назначается сторона, которая будет оплачивать коммунальные услуги полностью либо в определенных долях платежи делятся между двумя сторонами (распространенный вариант – оплата арендатором коммуналки по счетчикам с внесением остальных платежей арендодателем).
• Условия расторжения договора по договоренности сторон и в одностороннем порядке. Обычно прописывается, что арендатор может расторгнуть договор, заблаговременно предупредив о своем намерении, а арендодатель может выселить съемщика если не будет выплачиваться арендная плата и при нарушении других условий договора.

Типовой образец договора аренды:

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Ирина Жигина, уже писавшая для Лайфхакера о том, как защищить себя от недобросовестных арендаторов, составила руководство для тех, кто собирается сдавать квартиру в аренду: как составить объявление и найти порядочных жильцов, как подготовить квартиру и что следует предусмотреть.

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

• Как найти хороших жильцов?
• Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
• Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина в 2019

Одним из актуальных и довольно распространенных способов получения пассивного дохода – это сдача жилья в аренду. Стоит сказать, что обладатели свободной жилплощади имеют полное право сдавать его в аренду, это согласно законодательству нашей страны. Тем не менее, данная процедура, несмотря на ее простоту, имеет множество особенностей и нюансов. Если вы задаетесь вопросом, как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина, то есть без привлечения агентов по недвижимости, то постараемся найти на него исчерпывающий ответ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

В первую очередь обратимся к законодательной стороне вопроса. Каждый полученный гражданином РФ доход облагается налогом, его ставка 13% — это налог на доход физического лица. Если вы сдаете в аренду квартиру, то получаете доход и должны поделиться с государством. Соответственно, если вы решили «обойти» закон и сдавать квартиру неофициально, то рискуете получить внушительный штраф за неисполнение своих гражданских обязательств.

Другие риски связаны с порчей имущества и иными манипуляциями со стороны нанимателя. На самом деле сдача своего недвижимого имущества в аренду довольно рискованное мероприятие, например, если вы сдаете квартиру внаем на длительный срок, то ваши квартиросъемщики могут привести в негодность ее жилое состояние. Или по окончании срока аренды вы можете обнаружить огромные неоплаченные счета за коммунальные услуги и прочие неприятные «сюрпризы».

Тогда возникает другой вопрос, как правильно сдать квартиру в аренду? Здесь есть несколько простых шагов, мы их рассмотрим ниже. Как ни странно, но именно оформление сделки по закону дает гарантии владельцу жилья и квартиросъемщику от злостного нарушения прав обоих сторон сделки.

Что касается агентов по недвижимости, то их работа – это посредничество, то есть поиск съемщика и арендодателя, ответственность за действия той и другой стороны сделки они не несут.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Первое о чем вы должны позаботиться, прежде чем искать квартиросъемщика – это оформить страховку на свое имущество. Зачем это нужно? Вы можете быть абсолютно спокойным за свою квартиру, если застрахуете ее от утраты, конкретнее, от: пожара, затопления, взрыва, и прочих бедствий. Оформить полис довольно просто, обратитесь в любую страховую компанию и заключите договор.

Второй этап – это оформление согласия на сдачу квартиры в аренду от всех собственников жилого помещения, если они имеются. Кстати, особое внимание стоит обратить на этот этап, если квартира находится в залоге у банка, например, вы платите по ней ипотеку или она выступает в качестве обеспечения по потребительскому кредиту. Если залог имеет место быть, то обязательно попросите у банка согласие на сдачу жилья в аренду, конечно, в письменном виде.

Кстати, письменное согласие соседей вам не потребуется, только в том случае, если вы не сдаете комнату в общежитии или коммунальной квартире.

Третий шаг – поиск квартиросъемщика. Данный вопрос мы разберем отдельно, ведь для каждого крайне важно правильно сдать квартиру квартирантам, чтобы извлечь из данного мероприятия максимум пользы. Четвертый этап – это составление договора аренды. Сделать это вы можете самостоятельно, или обратиться к профессионалу, который за определенную плату сделает это за вас.

Если вы решили самостоятельно составить договор, то сделать это можно в свободной форме, потому что жестких требований закона к его содержанию нет. Тем не менее, есть несколько пунктов, которые обязательно должно содержать соглашение:

1. Фамилия, имя, отчество и паспортные данные сторон договора.
2. Стоимость платы за пользование арендуемым помещением.
3. Порядок уплаты коммунальных платежей, то есть если оплату производит квартирант, то он обязуется предоставить оплаченные квитанции владельцу жилья.
4. В договоре желательно указать, кто именно будет проживать на жилплощади, чтобы избежать мошеннических действий по передаче съемного жилья в аренду третьим лицам.
5. Порядок пользования жилым помещением и ограничения по произведению там, каких-либо ремонтных работ.
6. Если предусмотрен залог, то укажите, в каких ситуациях он остается у владельца жилплощади.
7. Составьте опись имущества, которое переходит в пользование квартиранта на период сдачи квартиры в аренду.
8. Порядок проверки жилья владельцем.
9. Порядок уплаты аренды.

Укажите срок действия настоящего договора, по истечении которого нужно перезаключить соглашение.
Это, конечно, для примера, на самом деле вы вправе добавить другие пункты или исключить, по собственному желанию. Ведь суть договора максимально точно обозначить права и обязанности сторон. Кстати, хотите составить договор в соответствии с законом, загляните в Гражданский кодекс РФ, ст. 34, 35.

По своему желанию вы можете заверить договор у нотариуса, после чего он будет иметь мощную юридическую силу, хотя делать это не обязательно.

Есть еще один важный момент. Ведь если есть договор нотариально заверенный, то споры между сторонами соглашения будут рассматриваться судом. Поэтому при передаче платы за аренду нужно соблюдать некоторые формальности, например, квартиросъемщик может переводить средства на счет арендодателя в банке, или писать расписки при передаче денег.

Кстати, договор аренды нужно зарегистрировать в территориальных органах самоуправления и налоговой инспекции. После всех вышеперечисленных этапов ваш договор аренды считается официально зарегистрированным.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Хотите официально сдать квартиру в аренду – заплатите налоги, и оградите себя от лишних проблем в будущем. Что для этого нужно? Все довольно просто – с 1 января по 30 апреля явитесь в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимого имущества и составьте декларацию по форме 3-НДФЛ. Стоит обратить внимание на то, что физическое лицо платит налог от дохода по ставке 13%, поэтому важно правильно рассчитать размер налога. Приведем простой пример, в прошлом году вы получили доход от сдачи жилья в аренду в размере 15000 рублей в месяц, или 180 тысяч рублей за весь год, сумма налога считается так: 180000×13%=23400 рублей. То есть в налоговый орган вы должны заплатить 23400 рублей.

Обратите внимание, что налог уплачивается за прошедший год, с начала следующего года за годом получения физическим лицом прибыли.

Дальше вам нужно оплатить сумму налога, ведь Налоговая инспекция платежи не принимает. Поэтому идете в банк и переводите средства на счет той инспекции, где вы подали декларацию. Квитанция вам не нужна, достаточно знать реквизиты отделения, а если будете оплачивать в Сбербанке России, то и реквизиты искать не нужно, потому что со всеми государственными предприятиями банк имеет договор на обслуживание. После оплаты предоставьте в инспекцию оплаченную квитанцию и договор аренды.

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Особенно важно знать, что будет в том случае, если вы решили обойти закон и не платить налоги от прибыли за сдачу жилья в аренду. Здесь стоит обратиться к законодательству, в котором, кстати, нет отдельной статьи за незаконную сдачу жилья в найм. Тем не менее, есть ряд других положений, согласно которым будет применяться наказание, а именно несдача налоговой декларации и неуплата налогов.

Разберемся непосредственно с наказанием. В первую очередь если налоговый орган выявит нарушение налогового законодательства, то злостного нарушителя обяжут уплатить все долги по налогу в полном объеме, плюс пеня за каждый день просрочки платежа. К этой мере стоит прибавить еще 5%—30% от суммы долга – это штраф за непредставление налоговой декларации.

Сумма штрафа за неуплату налога составит 20 или 40% от суммы долга. Все зависит от одного обстоятельства, если вы не уплатили налог один раз, точнее, вас первый раз заметил в данном преступлении налоговый орган, то вам начисляется 20% штрафа, при вторичном нарушении 40%.
С другой стороны, уклонение от уплаты налогов наказуемо со стороны Уголовного кодекса РФ, что регламентировано ст. 198 УК РФ. Согласно данной статье за уклонение от налогов наступает уголовная ответственность, наказание – штрафные санкции, принудительные работы, арест и лишение свободы.

Все во многом зависит от размера долга:

1. Если задолженность по налогам за три года более 600000 рублей, ему могут применить наказание в виде штрафа на сумму от 100 до 300 тысяч рублей либо принудительные работы или лишение свободы на срок до года, или арест на срок до полугода.
2. Если сумма задолженности по налогам составляет более 3 млн рублей, то штраф составит от 300 до 500 тысяч рублей либо работы, арест, лишение свободы сроком до трех лет.

Обратите внимание, что уголовная ответственность и штрафные санкции не освобождают от уплаты основного долга по налогам.

На самом деле налоговым органом будет проблематично найти неплательщика налога за сдачу жилья в аренду. Даже точнее сказать, что многие из нас не заверяют даже договора нотариально, соответственно соглашения между сторонами – это простая формальность, ведь с таким документом едва ли кто-то обратится в суд. Соответственно доказать факт уклонения от уплаты налогов практически невозможно.

Спросить быстрее, чем читать! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Один из сложнейших вопросов – как найти добропорядочного и ответственного квартиранта, ведь речь идет о вашем имуществе. Если хотите быстро сдать квартиру, то вам нужно разместить объявления в СМИ, например, в местной газете, в интернете на Авито, в социальных сетях. В общем, используете любые источники, посредством которых вы можете донести информацию до потенциального арендатора.

Кстати, постарайтесь заранее определить для себя, кому именно вы хотели бы сдать жилье. Например, одинокому человеку или семье с детьми. Кто именно будет самым добропорядочным квартирантом определиться довольно сложно, поэтому вам нужно будет получить некоторые сведения о новом жильце. Постарайтесь максимально проверить степень его ответственности, платежеспособность вы можете проверить справкой о доходах.

Не менее важный этап подготовки квартиры к сдаче в аренду, ведь именно от ее состояния зависит ее стоимость. В первую очередь нужно позаботиться об исправности систем коммуникации, а именно водопроводных труб, канализации, электропроводки, газоснабжения. Хотите сдать жилье выгодно по большей стоимости, то она должна быть обставлена мебелью и иметь всю необходимую технику.

Чтобы по достоинству оценить стоимость аренды, проведите исследование рынка в своем городе и установите конкурентоспособную цену.

Подведем итог, сдать квартиру в аренду правильно по закону можно самостоятельно без привлечения посредников. К тому же, как говорилось ранее, задача риэлторов или агентов по недвижимости найти арендатора для арендодателя, остальные обязательства остаются на плечах сторон сделки.

В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%. Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник. С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2019 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст.346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Новый налоговый режим распространяется только на 4 региона: Москву и область, Калужскую область и Татарстан.

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находиться в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2019 году?

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

• Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличиться до 40%;
• Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
• Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

• по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
• по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги не платим?

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
• в отделении банка по бумажному платежному поручению;
• с помощью специального сервиса.

Образец заполнения 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

Оцените статью: