Статья 676 гк рф

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

1. Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая статья, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по договору найма, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах.

К общим нормам относятся: во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, положение о том, что если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

2. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.

3. К обязанностям наймодателя жилого помещения относится и осуществление капитального ремонта, при этом в договоре коммерческого найма стороны могут договориться о проведении такого ремонта нанимателем (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

Переоборудование дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

4. Полагаем, что ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, относящаяся к договору социального найма, по аналогии может быть использована и применительно к коммерческому найму. На основании указанной нормы при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

1. Обязанности наймодателя, которые перечислены в коммент. ст., не могут рассматриваться ни как исчерпывающие, ни как императивные. С одной стороны, из закона следует, что на наймодателе лежат и другие обязанности. В частности, в ст. 676 ничего не говорится об обязанностях наймодателя по проведению ремонта жилого помещения (этому вопросу посвящена ст. 681 ГК), по предупреждению нанимателя об изменении цен на содержание и ремонт жилья, тарифов на коммунальные услуги, по подготовке дома к эксплуатации в зимних условиях и т.д.

С другой стороны, далеко не все обязанности, перечисленные в п. 2, могут лежать на наймодателе с учетом конкретного вида сдаваемого внаем жилого помещения. Из содержания п. 2 видно, что он, в сущности, рассчитан лишь на сдачу внаем квартиры в многоквартирном доме, который целиком принадлежит наймодателю. Кроме того, очевидно, что стороны могут договориться об ином распределении обязанностей, чем это предписано коммент. ст.

Поэтому значение коммент. ст. состоит лишь в том, что она определяет только некоторые обязанности наймодателя, которые тот обычно несет при сдаче внаем квартиры в многоквартирном доме.

2. Прежде всего, наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Во избежание споров целесообразно оформлять такую передачу специальным актом, в котором фиксируется состояние жилого помещения на момент его сдачи внаем.

Наличие данной обязанности не исключает того, что по договоренности сторон обязанность по приведению помещения в пригодное для проживания состояние может принять на себя наниматель.

3. Обязанность наймодателя по осуществлению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, едва ли может быть выполнена отдельным собственником сдаваемой внаем квартиры в многоквартирном доме, если сам дом ему не принадлежит. Очевидно, что решение этого вопроса находится вне его контроля.

Тем не менее, если этот вопрос не решен в договоре найма иначе, из настоящей ст. следует, что все неблагоприятные последствия, связанные с ненадлежащей эксплуатацией жилого дома, возлагаются на наймодателя. Например, если в доме не работает лифт или засорился мусоропровод, отвечать за это перед нанимателем должен наймодатель. Хотя нелепость данного положения очевидна, этот вывод вытекает из п. 2 ст. 676.

4. Аналогичным образом в коммент. ст. решен вопрос относительно предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, а также проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Однако в отличие от обязанности по обеспечению надлежащей эксплуатации многоквартирного дома возложение этих обязанностей на наймодателя, который не является собственником самого дома, имеет определенный смысл. Ведь именно он, а не наниматель связан договорными отношениями с организацией, управляющей многоквартирным домом, или с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома и устройств, обеспечивающих оказание коммунальных услуг, также лежит на самом наймодателе как собственнике (сособственнике) этого имущества.

5. Вместе с тем из п. 2 следует, что по общему правилу обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе. Данный вывод подтверждает и абз. 3 ст. 678 ГК. Поэтому если договором найма не предусмотрено иное, наниматель наряду с платой за наем должен самостоятельно оплачивать все коммунальные услуги.

Статья 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения (действующая редакция)

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

1. Предметом договора найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для проживания (см. ст. 673 ГК РФ), поэтому наймодатель обязан передать нанимателю именно такое жилое помещение. Если нанимателю будет передано жилое помещение, не соответствующее цели проживания в нем, то налицо отсутствие объекта договора найма. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае наниматель может потребовать от наймодателя возмещения причиненных убытков (см. Определение Саратовского областного суда от 31.10.2012 по делу N 33-6290).

На наймодателя возлагаются следующие обязанности, связанные с содержанием жилого помещения:

– обеспечение надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, то есть не допускать порчу и повреждение общего имущества в многоквартирном доме (ином жилом доме), принимать меры, направленные на обеспечение сохранности общего имущества в многоквартирном доме (ином жилом доме);

– предоставление или обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг – принятие мер, направленных на обеспечение нанимателю возможности бесперебойного пользования коммунальными услугами;

– обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, – принятие мер, обеспечивающих проведение такого капитального ремонта и внесение в этих целях необходимых финансовых средств.

2. Судебная практика:

– Решение ВС РФ от 04.08.2006 N ГКПИ06-586;

– Определение Саратовского областного суда от 31.10.2012 по делу N 33-6290;

– Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2008 N 18АП-5713/2008;

– Определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 20.03.2013 по делу N 33-613/13;

– Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 10.09.2012 по делу N 33-9746;

– Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.07.2008 N Ф03-А51/08-1/2847.

Статья 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения

Новая редакция Ст. 676 ГК РФ

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 676 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В комментируемой статье перечислены основные обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения. В п. 1 комментируемой статьи говорится о том, что “наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания”. Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, в том числе и сам собственник, но чтобы оно было “свободным” юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Пригодность для проживания в нем означает следующее. Во-первых, оно должно быть изолированным; во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.

2. Стороны при заключении договора определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также периодичность платежей.

Статья 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения

Текущая редакция ст. 676 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

1. Предметом договора найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для проживания (см. ст. 673 ГК РФ), поэтому наймодатель обязан передать нанимателю именно такое жилое помещение. Если нанимателю будет передано жилое помещение, не соответствующее цели проживания в нем, то налицо отсутствие объекта договора найма. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае наниматель может потребовать от наймодателя возмещения причиненных убытков (см. определение Саратовского областного суда от 31.10.2012 по делу N 33-6290.).

На наймодателя возлагаются следующие обязанности, связанные с содержанием жилого помещения:
– обеспечение надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение – то есть, не допускать порчу и повреждение общего имущества в многоквартирном доме (ином жилом доме), принимать меры, направленные на обеспечение сохранности общего имущества в многоквартирном доме (ином жилом доме);
– предоставление или обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг – принятие мер, направленных на обеспечение нанимателю возможности бесперебойного пользования коммунальными услугами;
– обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении – принятие мер, обеспечивающих проведение такого капитального ремонта и внесение в этих целях необходимых финансовых средств.

2. Судебная практика:
– решение ВС РФ от 04.08.2006 N ГКПИ06-586;
– определение Саратовского областного суда от 31.10.2012 по делу N 33-6290;
– постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2008 N 18АП-5713/2008;
– определение СК по гражданским делам Кировского областного суда от 20.03.2013 по делу N 33-613/13;
– определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 10.09.2012 по делу N 33-9746;
– постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.07.2008 N Ф03-А51/08-1/2847.

Консультации и комментарии юристов по ст 676 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 676 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

1. Настоящая статья устанавливает обязанности наймодателя по приведению жилого помещения в состояние, пригодное для проживания перед тем, как оно будет передано внаем.

2. Пункт второй устанавливает императивное требование, согласно которому надлежащая эксплуатация дома, в котором находится сдаваемое помещение, возлагается на наймодателя. Он также обязан обеспечивать проведение общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, обеспечивать или самостоятельно предоставлять коммунальные услуги нанимателю. Все эти положения относятся к случаю, когда помещение находится в многоквартирном доме. Перечень обязанностей наймодателя далеко не полный. В договоре найма могут иметь место и другие обязанности.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Ст. 676 ГК РФ ч. 2 в последней действующей редакции от 1 марта 1996 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Судебная практика по ст. 676 ГК РФ ч. 2

Быстрый переход к статье

Раздел посвящён кодексам и законам Российской Федерации. База Договор-Юрист.Ру ежедневно проверяется и обновляется. Здесь вы можете найти самые последние действующие редакции ГК РФ ч. 2. Комментарии к статьям кодекса вы можете получить, нажав кнопку «Задать вопрос». По любой статье кодекса вам будет дан самый подробный персональный комментарий с учётом вашей ситуации. Живое онлайн обсуждение норм законов – это лучший способ разобраться в хитросплетениях российского законодательства.

На сайте предусмотрен удобный поиск статей, например «ст. 676 ГК РФ ч. 2», вам сразу будет предоставлена статья законодательного документа, судебная практика и комментарии к нему.

Копирование материалов с сайта «Договор-Юрист. Ру» возможно только с разрешения администрации сайта и с индексируемой ссылкой на источник.

Под «бесплатными юридическими консультациями» подразумеваются ответы на типовые вопросы, справочная информация по статьям кодексов и законов

Статья 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав

Граждане (физические лица)

Участие Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

1. Обязанности наймодателя, которые перечислены в коммент. ст., не могут рассматриваться ни как исчерпывающие, ни как императивные. С одной стороны, из закона следует, что на наймодателе лежат и другие обязанности. В частности, в ст. 676 ничего не говорится об обязанностях наймодателя по проведению ремонта жилого помещения (этому вопросу посвящена ст. 681 ГК), по предупреждению нанимателя об изменении цен на содержание и ремонт жилья, тарифов на коммунальные услуги, по подготовке дома к эксплуатации в зимних условиях и т.д.

С другой стороны, далеко не все обязанности, перечисленные в п. 2, могут лежать на наймодателе с учетом конкретного вида сдаваемого внаем жилого помещения. Из содержания п. 2 видно, что он, в сущности, рассчитан лишь на сдачу внаем квартиры в многоквартирном доме, который целиком принадлежит наймодателю. Кроме того, очевидно, что стороны могут договориться об ином распределении обязанностей, чем это предписано коммент. ст.

Поэтому значение коммент. ст. состоит лишь в том, что она определяет только некоторые обязанности наймодателя, которые тот обычно несет при сдаче внаем квартиры в многоквартирном доме.

2. Прежде всего, наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Во избежание споров целесообразно оформлять такую передачу специальным актом, в котором фиксируется состояние жилого помещения на момент его сдачи внаем.

Наличие данной обязанности не исключает того, что по договоренности сторон обязанность по приведению помещения в пригодное для проживания состояние может принять на себя наниматель.

3. Обязанность наймодателя по осуществлению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, едва ли может быть выполнена отдельным собственником сдаваемой внаем квартиры в многоквартирном доме, если сам дом ему не принадлежит. Очевидно, что решение этого вопроса находится вне его контроля.

Тем не менее, если этот вопрос не решен в договоре найма иначе, из настоящей ст. следует, что все неблагоприятные последствия, связанные с ненадлежащей эксплуатацией жилого дома, возлагаются на наймодателя. Например, если в доме не работает лифт или засорился мусоропровод, отвечать за это перед нанимателем должен наймодатель. Хотя нелепость данного положения очевидна, этот вывод вытекает из п. 2 ст. 676.

4. Аналогичным образом в коммент. ст. решен вопрос относительно предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, а также проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Однако в отличие от обязанности по обеспечению надлежащей эксплуатации многоквартирного дома возложение этих обязанностей на наймодателя, который не является собственником самого дома, имеет определенный смысл. Ведь именно он, а не наниматель связан договорными отношениями с организацией, управляющей многоквартирным домом, или с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома и устройств, обеспечивающих оказание коммунальных услуг, также лежит на самом наймодателе как собственнике (сособственнике) этого имущества.

5. Вместе с тем из п. 2 следует, что по общему правилу обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе. Данный вывод подтверждает и абз. 3 ст. 678 ГК. Поэтому если договором найма не предусмотрено иное, наниматель наряду с платой за наем должен самостоятельно оплачивать все коммунальные услуги.

Удовлетворяя требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 210, 676 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (далее – Закон о приватизации), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, и исходили из того, что ответчик обязан исполнить возникшие у него обязательства по выполнению капитального ремонта многоквартирных домов на даты приватизации квартир, что подтверждается имеющимися в деле актами осмотров, а также заключением экспертов от 26.06.2017 N 2624/6-3.

Удовлетворяя требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 210, 676 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (далее – Закон о приватизации), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, и исходили из того, что ответчик обязан исполнить возникшие у него обязательства по выполнению капитального ремонта многоквартирного дома на дату приватизации квартир, что подтверждается имеющимися в деле актами осмотров, а также заключением экспертов от 18.07.2017 N 2418/6-3.

Удовлетворяя требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 210, 676 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (далее – Закон о приватизации), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, и исходили из того, что ответчик обязан исполнить возникшие у него обязательства по выполнению капитального ремонта многоквартирных домов на даты приватизации квартир 18.12.2015, 10.02.2015, 13.02.2015, 24.08.2015, что подтверждается имеющимися в деле актами осмотров, а также заключением экспертов от 26.05.2017 N 2128/6-3.

Удовлетворяя требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 210, 676 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (далее – Закон о приватизации), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, и исходили из того, что ответчик обязан исполнить возникшие у него обязательства по выполнению капитального ремонта многоквартирных домов на даты приватизации квартир 29.09.2016, 02.10.2014, 27.03.2015, 14.12.2015, 14.08.2014, 20.05.2015, 24.03.2015, 21.04.2014, 24.03.2015, 17.03.2014, что подтверждается имеющимися в деле актами осмотров, а также заключением экспертов от 30.05.2017 N 2134/6-3.

Удовлетворяя требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 210, 676 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (далее – Закон о приватизации), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, и исходили из того, что ответчик обязан исполнить возникшие у него обязательства по выполнению капитального ремонта многоквартирных домов на даты приватизации квартир, что подтверждается имеющимися в деле актами осмотров, а также заключением экспертов от 19.07.2017 N 2419/6-3.

Удовлетворяя требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 210, 676 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьей 16 Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (далее – Закон о приватизации), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, и исходили из того, что ответчик обязан исполнить возникшие у него обязательства по выполнению капитального ремонта многоквартирных домов, что подтверждается имеющимися в деле актами осмотров, а также заключением экспертов от 11.07.2017 N 2400/6-3.

Удовлетворяя требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 210, 676 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (далее – Закон о приватизации), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, и исходили из того, что ответчик обязан исполнить возникшие у него обязательства по выполнению капитального ремонта многоквартирных домов, что подтверждается имеющимися в деле актами осмотров, а также заключением экспертов от 26.06.2017 N 2297/6-3.

Ссылка в апелляционной жалобе на абзац шестой статьи 316, пункт 1 статьи 671, пункт 2 статьи 676, пункт 3 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации не опровергает вывод суда первой инстанции о законности оспариваемых в части Правил, поскольку названные нормы гражданского законодательства непосредственно не затрагивают вопросы, связанные с поставкой газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды руководствовались статьями 210, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, статьями 6, 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, статьей 15 Федерального закона “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”, положениями Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, учли определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 N 389-О-О, и исходили из того, что обязанность по производству капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения им обязательства.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды руководствовались статьями 210, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, статьями 6, 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, статьей 15 Федерального закона “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”, положениями Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, учли определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 N 389-О-О, и исходили из того, что обязанность по производству капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения им обязательства.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствовались положениями статей 1, 8, 210, 307, 309, 310, 676, 681 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, Федеральным законом “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”, Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, установив, что на момент приватизации гражданами жилых помещений требовался капитальный ремонт дома, доказательств проведения которого ответчиком в материалы дела не представлено, суды обязали администрацию за счет средств бюджета произвести ремонт инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

1. Хотя коммент. ст. и не названа в ст. 672 ГК в числе тех статей, правила которых напрямую подлежат применению не только к коммерческому, но и социальному найму, это не закрывает путь к тому, чтобы ее положения применялись и к социальному найму, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

2. То, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, в равной степени относится как к коммерческому, так и к социальному найму. Помещение должно быть свободным не только фактически, но и юридически, т. е. свободным от каких бы то ни было обременений. Если же таковые имеются, то это может повлечь для наймодателя целый ряд неблагоприятных последствий. Так, если наймодатель заключил договор коммерческого найма жилого помещения, которое уже сдано кому-то внаем, то наниматель по второму договору может требовать от наймодателя возмещения убытков. Если в социальный наем сдано помещение, на которое гражданину, выехавшему на работу в районы Крайнего Севера, выдано охранное свидетельство (броня), то, хотя в помещении фактически никто не проживал, юридически оно не свободно, а потому никому другому ни в социальный, ни в коммерческий наем предоставлено быть не может. В приведенном примере гражданин, которому выдан ордер на помещение, забронированное за другим лицом, может требовать не только возмещения убытков, но и предоставления в социальный наем иного жилого помещения.

Помещение должно быть пригодным для проживания, что фиксируется в договоре жилищного найма, акте сдачи-приемки жилого помещения и иных документах. Помещение, непригодное для проживания, причем для постоянного проживания (см. коммент. к ст. 673 ГК), ни в коммерческий, ни в социальный наем сдано быть не может, хотя бы сам наниматель и был на это согласен. Исключения возможны лишь в экстремальных ситуациях, когда в безвыходном положении оказываются и наниматель, и наймодатель. Однако в этих случаях предоставление помещения договором найма обычно не оформляется, да и само помещение предоставляется не в возмездное, а в безвозмездное пользование.

3. Актуальность положений, закрепленных в п. 2 коммент. ст., возрастает ныне в связи с тем, что в жилом доме находятся помещения, правовой режим которых различен и которые используются в самых различных целях, в том числе жилые и нежилые помещения, помещения приватизированные и неприватизированные, помещения, используемые на началах социального найма, коммерческого найма, аренды и т. д. А это крайне отрицательно сказывается на надлежащей эксплуатации дома, не способствует установлению четких взаимоотношений организаций и лиц, отвечающих за эксплуатацию дома и обеспечение проживающих в нем и использующих его необходимым комплексом услуг.

В одних случаях наймодатель сам предоставляет нанимателю соответствующие услуги, в других – обеспечивает их предоставление. Поэтому наймодатель либо сам вступает в договорные отношения с соответствующими организациями и лицами, либо сводит с ними нанимателя. Но какая бы форма указанных отношений ни была избрана, наймодатель отвечает перед нанимателем за бесперебойное и качественное предоставление всего комплекса обусловленных услуг. При этом совершенно недопустимо отключение нанимателей от тепло-, энерго-, газо-, водоснабжения и прочих систем жизнеобеспечения по тем основаниям, что наймодатель, органы государственной власти или местного самоуправления допускают какие-либо неисправности в отношении организаций, обеспечивающих население теплом, светом, водой и т. д., в частности, несвоевременно перечисляют платежи за погашение образовавшейся перед ними задолженности. Подобные действия естественных монополистов могут и должны служить основанием для привлечения виновных к установленной законом ответственности, вплоть до уголовной.

С другой стороны, коммент. ст. предостерегает и самих нанимателей от совершения всякого рода самочинных действий, которые могут нарушить нормальное функционирование жилого дома и обеспечение его обитателей всем необходимым – вызвать пожар, затопление жилых помещений, утечку газа с последующим взрывом и т. д.

Все действия по переустройству и переоборудованию жилых помещений и мест общего пользования, переносу газовых и электроплит, замене проводки и т. д. могут производиться лишь с разрешения уполномоченных органов, в соответствии с утвержденной технической документацией, в порядке, установленном законом и иными нормативными актами.

4. Пункт 2 коммент. ст. возлагает на наймодателя обязанность обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Если оставить в стороне допущенную в законе более чем корявую формулировку (в жилом помещении находится не сама услуга, а механизмы, приспособления, устройства, которые необходимы для ее оказания), то смысл закрепленного положения сводится к тому, что ремонт (как текущий, так и капитальный) общего имущества многоквартирного дома и устройств, поддержание их в рабочем состоянии для оказания нанимателю в занимаемом им жилом помещении соответствующих коммунальных услуг является обязанностью наймодателя.

Оцените статью: