Взыскать неустойку с застройщика судебная практика

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

• в исключительных случаях;
• по заявлению должника (застройщика, ответчика);
• если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
• при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств”, далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно “резать” заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Калачева И.В. обратилась в суд с иском к ООО «Республика» о взыскании неустойки, штрафа за нарушение прав потребителя, компенсации морального вреда, указывая, что заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жило.

Истцы Романович К.А., Михайлова О.Е. обратились в суд с иском к ООО «Васт дизайн» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в размере 672673,86 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа В обоснование указыв.

Комов В.Г. обратился в суд с иском к ООО «Республика» с указанными требованиями, ссылаясь на следующие обстоятельства. дд.мм.гггг между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № (далее – Договор), согласно .

Алексеев Д.С. обратился в суд с иском к ООО «Республика» с указанными требованиями, ссылаясь на следующие обстоятельства. дд.мм.гггг между Алексеевым Д.С. и ООО «Республика» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого .

Истец Белоусов Д.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РЕСПУБЛИКА» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, компе.

Братко А.В. обратилась в суд с иском к ООО «Республика» о взыскании неустойки, штрафа за нарушение прав потребителя, компенсации морального вреда, указывая, что заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого.

Багаутдинова А.Р., указывая на нарушение ООО «РЕСПУБЛИКА» срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Санкт-Петербург, , заключенному между сторонами 28.09.2015 за но.

Истец Морозов Н.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РЕСПУБЛИКА» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, компен.

Логиновская Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «Республика» о признании факта прекращения обязательства по доплате дополнительных метров в размере 183 415,40 руб. зачетом, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, предусмотренно.

Кальченко А.О. обратилась в Московский районный суд города Санкт – Петербурга с исковым заявлением к ООО «РЕСПУБЛИКА», в котором просила признать недействительными п. п. 2 и 5 одностороннего акта передачи объекта долевого строительства от дд.мм.ГГ.

Истец обратился в суд с иском к ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой», (далее – ООО «СК «Дальпитерстрой»), в уточненных требованиях просит взыскать неустойку в размере 426 734 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000,00 руб., в о.

Истец обратился в суд с иском к ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой», (далее – ООО «СК «Дальпитерстрой»), просит взыскать неустойку за период с дд.мм.гггг по дд.мм.гггг по четырем договорам в размере 1 795 021,20 руб., судебные расходы в ра.

Соцков А.В. обратился в суд с иском к ООО «Полис Групп» с указанными требованиями, ссылаясь на следующие обстоятельства.дд.мм.гггг между Соцковым А.В. и ООО «Полис Групп» заключен договор участия в долевом строительстве № многоквартирного жилого д.

Синицкая Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «Петрострой» с указанными требованиями, ссылаясь на следующие обстоятельства.дд.мм.гггг между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик обязуется переда.

Атамова Э.М. обратилась в суд с иском к ООО «РЕСПУБЛИКА», в котором просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи машиноместа, предусмотренного договором, в размере 144 935 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом сумм.

Ковалева Е.М. обратилась в Московский районный суд города Санкт – Петербурга с исковым заявлением к ООО «ТИН Групп», в котором просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве .

Винский А.С., Винская Д.С. обратились в Московский районный суд города Санкт – Петербурга с исковым заявлением к ООО «ТИН Групп», в котором просили взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом с.

Санкт-Петербургская региональная общественная организация «Общество защиты прав потребителей «Нашпотребнадзор» обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга в защиту интересов Голубева Д.И. с исковым заявлением, в котором просит взыскать с.

Первоначально Щирин И.С. обратился в суд с иском к ЗАО «Ленстройтрест» о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры в размере 706.752 руб., штрафа, компенсации морального вреда в размере 150.000 руб., в судебном заседании 21.11.2017 г. к у.

Комарова Ю.Д. обратилась в суд с требованиями к ООО «СК «Дальпитерстрой» о взыскании в свою пользу неустойки за период с 01.01.2015 по 15.07.2017 в размере 1 280 000 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., штрафа в соответствии .

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее. Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность. Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства. Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.

В федеральном законе ФЗ-214 помещена методика расчёта компенсации и законность её получения со строительной организации.

Формула расчёта неустойки достаточно проста и доступна для понимания простых граждан. А возможности варьировать суммой, применяя утверждённые ставки на каждый из периодов просрочки, позволяет получить желаемую неустойку.

Однако выясняется, что покупатели не всегда правы, и по решению суда, насчитанная в рублях неустойка по ДДУ, снижается в десятки раз.

Можно подать иск в суд о взыскании компенсации по ДДУ по месту прописки. Покупатель выставляет свою претензию застройщику. Но, как показывает судебная практика, признание недействительности условий договора долевого участия происходит довольно часто. По каким причинам суд принимает сторону застройщика и отменяет претензии кредитора, хотя указанный в ДДУ срок сдачи объекта нарушается?

Для этого у суда есть другой инструмент – статья 333 ГК. Статья направлена на определение объективной величины компенсации за долгострой и называется «Уменьшение неустойки».

• В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
• Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.

Обращается внимание судов на тот факт, что поражающий фактор большого размера неустойки снижает её стимулирующее действие. И рассмотрение дел по её выплате сводится только к компенсации убытков. В той же статье упоминается о праве дольщика на неустойку независимо от того, понёс ли покупатель убытки, и как велика насчитанная компенсация. Но иллюзия быстро рассеивается, когда судебные эксперты уменьшают неустойку по ДДУ.

Статья 333 обращает внимание застройщика на необходимость предъявления обоснованной аргументации для снижения исковой суммы оппонента.

В каждом конкретном случае суд внимательно рассматривает требование о выплате неустойки с расчётом её величины, и проверяет обоснованность применения больших процентных ставок.

• Оценивает величину ущерба, который был нанесён истцу при несоблюдении ответчиком договорных сроков.
• Принимает к рассмотрению доказательства, подтверждающие явную несоразмерность компенсации.
• Строителям нельзя ссылаться на несоблюдение сроков подрядных организаций, на срывы поставок строительных материалов или поступления денежных средств на счета застройщика.

Взыскание неустойки по ДДУ в судебной практике 2018 показывает неоднозначность подходов краевых судов в отношении подобных дел.

Насколько суд может снизить неустойку по ДДУ, покажет пример рассмотрения спора судом. Он снизил размер неустойки с 236 тыс. рублей до 10 тыс. рублей, хотя просрочка составляла 2/3 года. Суд нашёл, что продление сроков было незначительным, и на основании этого вынес решение об уменьшении претензии со стороны истца.

Штрафные санкции были тоже отменены из-за того, что застройщик пытался урегулировать отношения с кредитором до суда. Однако истец всё равно подал иск о взыскании неустойки.

После подачи апелляции, суд не изменил своё первое принятое решение, находя действия истца лишенными оснований.

Соискатель дошёл до второй кассации и получил ответ, что суд, уменьшивший исковую сумму в двадцать раз, не имел мотивов к нарушению правовых норм.

Суд принял сторону истца, заявив, что предложение о скидке на покупку новой квартиры, не является основанием для отмены взыскания штрафа.

Таким образом, сумма, взысканная судом, была необоснованно снижена.

Кредитор обязан документально подтвердить претензии к застройщику, чтобы суду выставленная неустойка не показалась необоснованным обогащением за счёт строительной фирмы, каковым она является по умолчанию.

Самый весомый аргумент – заявить о ставках по коммерческим кредитам в случае просрочки. Подход к определению неустойки должен быть равнозначным штрафным санкциям по ипотечным договорам. Заёмщику не снизят платеж из-за просрочки, какими бы обоснованными не были причины.

Проживание кредитора на съёмной квартире в ожидании окончании строительства, тоже подтвердит весомость претензий. Однако, это дополнительные издержки, которые должен покрыть застройщик.

Размер неустойки не прописывается в договоре. На её величину влияет длительность просрочки, стоимость строящегося объекта и принятая в расчёт процентная ставка. Определение размера неустойки производится по методике, утверждённой законодательством и никто не вправе отменить выставленные претензии.

Закон о защите потребителей предусматривает взыскание штрафов в большем размере, чем полученный результат.

Чтобы доказать, что нарушение условий договора не является исключительным случаем, можно привести статистику подобных споров с данным застройщиком.

Чтобы выработать одинаковый подход к разрешению споров о взыскании компенсации по договорам долевого участия в строительстве, Верховный суд обобщил судебную практику в решении дел. Он предупредил суды о наступлении правовой ответственности при принятии решений в долевом строительстве с нарушением законодательства.

Было отмечено, что уведомление кредитора о продлении сроков строительства не освобождает застройщика от уплаты компенсации.

Верховный суд посоветовал придерживаться п.4 статьи 450 ГК при расторжении договоров в одностороннем порядке. Сторона разрывающая договор должна действовать добросовестно и разумно и доказать это практически.

Если застройщик после предъявления искового заявления перечисляет добровольно неустойку в меньшем размере кредитору, это не освобождает его от штрафных санкций и не может повлиять на сумму положенной компенсации.

При уклонении застройщика от положенной выплаты, ему предъявляется штраф в размере 50% от величины неустойки.

При сдаче объекта с выявленными нарушениями, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их устранения. Также предлагается на выбор снизить стоимость жилого помещения или оплатить клиенту расходы по ремонту.

Если истец уверен в правоте предъявленных претензий к застройщику, но не мог добиться правды на Родине, у него остаётся последняя возможность обратиться в Евросуд. По прейскуранту, чтобы подать на рассмотрение жалобу в отказе взыскания неустойки по ДДУ, для физического лица определена стоимость предоставления услуг экспертов в пределах 50÷200 тыс. рублей.

В перечень юридических услуг входит подача первоначальной и основной жалоб, сопровождение по суду, оценка перспективы получения положительного ответа. Вся документация переводится на английский язык.

Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.

Нельзя просто отказаться от подписания акта по передаче жилья. Это впоследствии рассматривается как уклонение от принятия объекта.

Установлен претензионный порядок получения досудебного соглашения о неустойке по ДДУ. Необходимо составить претензию к застройщику. Не стоит полагаться на слова недобросовестного строителя, обещающего устранить недоделки сразу после сдачи объекта.

Определённого образца претензия не имеет:

• Составляется бумага в двух экземплярах.
• В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия и от кого.
• Затем посередине листа пишется слово – претензия с точкой в конце.
• С новой строки перечисляются все требования к застройщику. Документ подписывается и ставится дата подачи претензии.

Обращение к застройщику может быть индивидуальным или коллективным от группы участников долевого строительства.

Супружеские пары могут, не дождавшись окончания выплаты по ипотечному договору, оформить расторжение брака. Они пытаются получить признание права собственности на имущество по ДДУ через суд. Судебная практика показывает, как производится раздел приобретённого жилья по ДДУ после развода, если ипотека не погашена.

В этом вопросе много нюансов и зависят они от того, когда было приобретено жильё и кем оплачивалось:

• Если квартира по ДДУ приобретается до брака, то жильё принадлежит супругу, оплатившему его стоимость.
• Если договор был оформлен на одного из членов семьи, а жильё оплачивалось после заключения брака, квартира делится поровну между участниками процесса, так как считается совместно нажитым имуществом.

На сегодня строительные компании обязаны выполнять сроки реализации проектов многоквартирных домов, в которые внесли финансовые вложения участники долевого строительства.

Существует множество различных нюансов, на которые необходимо обратить внимание при заключении договоров ДДУ. Необходимо внимательно со всеми ними ознакомиться. Это поможет в дальнейшем избежать всевозможных проблем.

При несоблюдении строительной организацией своих обязательств к нему в соответствии с законодательными нормами применяются определенные штрафные санкции.

Одной из них считается компенсация неустойки с застройщика соответствующей суммы. Способ взыскания денежной компенсации (неустойки) опять же определяется законодательством РФ.

Предварительное ознакомление дольщика с законодательными нормами поможет самостоятельно обезопасить его и защитить права.

На сегодня долевое строительство является одним из наиболее популярных видов стройки. Особенно среди ипотечных заемщиков — так как таким способом людям удается сэкономить приличную сумму.

Нужно знать! При строительстве и самим возведением, могут происходить задержки в сроках строительства.

Для защиты интересов дольщиков в строительстве многоквартирных домов существует специальный федеральный документ. Благодаря ему происходит защита людей, которые являются участниками инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация привлекает деньги граждан.

Если строительная компания по какой-либо причине не может в полном объеме сделать или частично выполняет условия по договору ДДУ, то на нее по закону будут налагаться различного рода штрафы.

Перед тем как обратиться в суд необходимо изучить некоторые вопросы, касаемые взыскания неустойки. Например:

• Что такое неустойка.
• Действие договора ДДУ.
• Действующие нормативные акты.

Взыскание денежной компенсации с застройщика при невыполнении одного из пунктов договора по долевому участию до сдачи дома. Под самим названием «неустойка» подразумевается определенная сумма, которая назначается к уплате застройщиком гражданину в судебном порядке.

Неустойку можно взыскать с застройщика при нарушении каких-либо условий составленного ранее договора. Размер неустойки в случае долевого строительства не может быть меньше, чем указано в законодательстве.

Величина данной неустойки является закрепленной в законодательстве РФ, она не может быть меньше, чем одна трехсотая от ставки рефинансирования (замена существующего долгового обязательства на новое долговое обязательство на рыночных условиях).

Причем назначается такая компенсация за каждый просроченный день (календарный). Притом для частных и юридических лиц размер данного штрафа различается довольно существенно. В первой ситуации объем выплаты будет повышен в два раза. Что касается юридических лиц, то для них действуют иные законодательные нормы (нормы права, содержащиеся в законах).

Неустойка не назначается в ситуации, если задержка сдачи дома произошла по причине, которая не зависит от воли самой строительной компании.

Но подтверждение наличия таких причин нужно будет в обязательном порядке подтвердить официальными документами. В противном случае штрафа не избежать.

Иск о взыскании денежной компенсации со строительной организации по долевому участию нужно обязательно подавать только по месту регистрации застройщика.

Договор по долевому строительству должен быть заключен в стандартной форме. Причем формат его официально не закреплен. Но независимо от данного фактора существует ряд требований при оформлении этого документа. Соблюдать их нужно обязательно.

Иначе договор долевого строительства будет признан недействительным или же частично недействительным. Самому заемщику необходимо тщательно прочитать все пункты, которые отражены в составленном соглашении. Как правило, проблемы и затруднения возникают именно по незнанию самого гражданина условий соглашения.

Все условия, прописанные в договоре, должны отвечать всем правилам, действующим на территории России. Само обязательство возмещения неустойки при продлении сроков строительства может быть и не обозначено в письменном соглашении.

Основным документом, который регулирует неустойку, а также остальные нюансы, связанные с долевым строительством, является ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года. В нем прописано более двадцати различных статей, подробно описывающих проблему составления договора по долевому строительству.

1. Статья номер три повествует о необходимости регистрации строительной компании соответствующим образом. Так как не все застройщики имеют право привлекать деньги от дольщиков для осуществления долевого строительства. В связи с этим фактором в соответствии со статьей № 3.1 ФЗ все строительные организации должны и обязаны указывать подробные сведения о себе.
2. Статья № 4 – регулирует вопрос заключения договора долевого строительства.
3. Стоимость официального соглашения, из которого ведется вычисление суммы неустойки, регулируется статьей номер пять.
4. Статья № 6 регулирует вопрос расчета неустойки. Она определяет срок передачи объекта долевого строительства новому собственнику.

Важно помнить! Нарушить права юридически грамотного гражданина сложнее, чем простого человека.

При появлении каких-либо вопросов или подозрений лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Существует два порядка взыскания неустойки:

• досудебный (предъявление претензии только застройщику);
• судебный (иск в суд на строительную организацию).

Неустойка с застройщика судебная практика помогает:

• вернуть пятьдесят процентов в пользу дольщика;
• вернуть сумму за моральный вред (от 1 тысячи до 50 тысяч рублей);
• вернуть деньги, потраченные на аренду жилья в период долевого строительства.

Ответственность застройщика за нарушение прав потребителей по договору участия в ДДУ

Закон Российской Федерации № 214 от седьмого февраля 1992 года (О защите прав потребителей) подтверждает, что за нарушение прав потребителей-участников ДДУ строительная организация несет ответственность, которая предусмотрена договором либо законом. А также взыскивается с застройщика неустойка по закону о защите прав потребителей:

• штрафные санкции, пени;
• возмещение материальных затрат дольщику;
• возмещение морального ущерба.

Претензия строительной компании о нарушении сроков сдачи недвижимости

При несоблюдении сроков сдачи квартир, которые установлены в договоре долевого участия, гражданин имеет право потребовать объяснения с застройщика.

При разрешении таких споров судья может посчитать претензионный порядок верным, если в документе долевого участия четко обозначены требования к:

• форме составления письменной жалобы (претензия);
• порядку и срокам ее предъявления гражданином (дольщик), а также рассмотрения строительной организацией.

Претензионный документ составляется письменно. В нем необходимо указать следующие моменты:

• наименования сторон (застройщик, дольщик);
• ситуация, в связи с которой возникло продление сроков;
• величина штрафных санкций;
• претензия;
• период уплаты неустойки.

Взыскание денежной компенсации с застройщика через суд состоит из нескольких ступеней:

1. Составление искового заявления, сбор необходимых документов.
2. Подача письменного обращения в суд, назначение даты заседания.
3. Рассмотрение иска в судебном порядке.
4. Вынесение приговора.

Сумма штрафных санкций рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи недвижимости. Производить расчет неустойки необходимо сразу с момента просрочки передачи недвижимости в собственность дольщика. Например, если в документе указано, что строительная организация обязуется передать квартиру по ДДУ 01.09.2017 года, то штрафные санкции по отношению к застройщику начинают насчитываться с 02.09.2017 года до даты подписания договора о приёме – передаче строительного объекта. Данная практика действует даже после получения разрешения ввода дома в эксплуатацию.

Неустойка с застройщика по договору цессии происходит следующим образом:

1. Если у гражданина на руках договор цессии, в котором указано, что срок окончания стройки, например, 02.02.2017 года, то ему необходимо посмотреть, что написано в договоре долевого участия. В данном документе может быть другая дата. Например, в договоре указывается, что строительная компания обязана передать объект недвижимости в течение одного года после завершения строительства.
2. В таком случае неустойку необходимо рассчитывать с 03.02.2018 года. Не просите слишком высокие суммы в пользу возмещения морального вреда. Как правило, завышенные требования не удовлетворяют.

В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», строительная организация обязана передать дольщику недвижимость не позже даты, которая указана в договоре и должна быть единой для всех участников ДДУ, которым строитель обязан передать объекты, входящие в многоквартирный дом, имеющим отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае неисполнения указанного в договоре срока передачи дольщику квартиры, застройщик выплачивает гражданину, участвующему в ДДУ, штраф в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Оцените статью: