Цены на недвижимость в москве 2019 прогноз экспертов и аналитиков

Вопросы недвижимости актуальны во все времена для разных социальных прослоек столичных граждан. Одни желают приобрести жилплощадь в новом доме, другим надоело ютиться на одни квадратных метрах с многочисленными родственниками, третьи устали отстегивать ежемесячно кругленькую сумму за арендную плату. Какова бы ни была причина вопрос, связанный с прогнозом цен на недвижимость в Москве, остается всегда актуальным.

• Из чего складываются цены на недвижимость
• Прогноз аналитиков: будут ли расти цены на жилье в 2019 году
• Прогноз от Минэкономразвития

Кризис 2017 года прямым образом коснулся рынка жилья. За 2015-2017 годы обвал цен на недвижимость по России составил 5-7%. К основным факторам, формирующим цену на жилье, относятся:

Новостройки растут как грибы, нередко превышая предложение над спросом. Что касается Москвы, то здесь ситуация обостряется еще и политикой реновации.

1. Недоступное ипотечное кредитование

Повышение процентов по ипотечному кредитованию сдерживает многих россиян на приобретение квадратных метров.

1. Низкий уровень платежеспособности

Ситуация в стране складывается таким образом, что покупательная способность отстает не только от цен на жилье, но и от цен на товары первой необходимости. Многие не могут даже отложить средства на первоначальный взнос по ипотечному кредитованию. Что говорить о ежемесячных выплатах по графику.

1. Цена за квадратный метр=сумма среднемесячного дохода на душу населения

По мнению экспертов, этот мировой критерий применительно к России является весьма переоцененным.

1. Ситуация на нефтяном рынке и пролонгированные санкции

Также оказывают существенное влияние на установление цены за квадратный метр.

Последние новости гласят, что если в стране и наблюдается кратковременный ажиотаж на вторичное жилье или новострой, то это связано, прежде всего, с паническими ожиданиями. Люди боятся очередного повышения цен и на фоне строительного бума пытаются пока не поздно вложить средства в недвижимость.

Рынок жилья остается перегружен, особенно в столице России. Застройщики даже пытаются продать квартиры, прибегая к тематическим акциям и скидкам. К примеру, под Новый год многие застройщики ставят цену, которая по некоторым районам может быть снижена до 30%.

Прогноз аналитиков: будут ли расти цены на жилье в 2019 году

Большинство экспертов утверждают, что стоимость за квадратный метр упадет еще на 7-9%. При этом в качестве причин указываются:

1. Цикличность рынка жилья

Ряд экспертов считает, что рынку недвижимости присуща цикличность. Продолжительность каждого цикла составляет десять лет. Согласно прогнозам низшая точка текущего цикла будет достигнута в 2019-2021 годах. При этом будет наблюдаться ежегодное снижение цен на 7-9%. Победителем в гонке снижения выйдет новострой.

Некоторые аналитики считают, что к 2019 году ситуация на рынке недвижимости должна стабилизироваться вследствие того, что в 2018 году кризис на рынке жилья достигнет максимальной точки.

Еще одна группа экспертов делает упор на снижение ставок по ипотечному кредитованию, что приведет к росту спроса на жилье. А это, в свою очередь, приведет к росту цены на него.

Кроме того, рост цен связывают с увеличением цены на строительные материалы и с необходимостью осуществления дополнительных трат на инфраструктуру в новых микрорайонах.

Минэкономразвития прогнозирует падение цен на рынке недвижимости до 2020 года. Причем ежегодное падение составит до 10%. Если так будет продолжаться, то средняя стоимость за квадратный метр может составлять 120 тысяч рублей. Если брать Москву, то в зависимости от класса жилья ситуация будет выглядеть следующим образом:

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU

Ситуация все больше напоминает 2014 год – не по форме, но по существу

Ажиотажный спрос на жилье в последние месяцы связан с завершением периода падения ипотечных ставок и выходом на рынок обладателей долларовых сбережений, испугавшихся введения санкций в отношении российских госбанков. Однако данные факторы носят кратковременный характер, а искусственная стимуляция покупательской активности в условиях стагнации доходов населения всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Как следствие, в 2019 г. и спрос на квартиры, и цены на них могут пойти вниз – даже несмотря на реформу 214-ФЗ, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В плане спроса 2018 г. оказался достаточно удачным для рынка недвижимости. По данным управления Росреестра по Москве, за десять месяцев в столице было заключено 62 187 договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил внушительные 48,3%. Правда, за аналогичный период 2017 г. рынок увеличился на 55,7%, а за январь-октябрь 2016-го – на 77,4%. То есть темпы роста числа сделок все же постепенно сокращаются.

На вторичный рынок, стагнировавший с 2015 г., также наконец пришло оживление. За январь-октябрь Росреестр зарегистрировал 121 826 новых прав в рамках сделок купли-продажи жилья, что на 27% больше, чем за 10 месяцев прошлого года. Для сравнения: в прошлом году за тот же период показатель просел на 3,1%.

Надо отметить, что динамика доходов населения совсем не располагает к столь значительному росту покупательской активности. По данным Мосгорстата, за I полугодие 2018 г. доходы москвичей снизились на 0,6% к аналогичному периоду 2017 г., в июле – выросли на 7,3%, а в августе и сентябре – вновь упали, на 9% и 7,3% соответственно. В России в целом (московский рынок традиционно привлекает спрос со всей страны) граждане тоже не сказать, чтобы сильно богатеют. Согласно прогнозам как всегда оптимистичного федерального правительства, по итогам 2018 г. реальные располагаемые доходы населения РФ увеличатся на 1,6% – в основном благодаря бюджетной накачке перед президентскими выборами. С 2014 по 2017 г. доходы граждан, напомним, падали, в общей сложности показатель сократился примерно на 11%.

Таким образом, денег у покупателей больше не стало. Тогда откуда же они взяли средства на покупку квартир? Судя по ипотечной статистике – заняли у банков. За 10 месяцев 2018 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 72 595 ипотечных договоров – на 75,2% больше, чем в январе-октябре прошлого года, и на 33,4% больше, чем за весь 2017 г. То есть ипотечный рынок рос быстрее, чем первичный и вторичный рынки жилья.

При этом если в предыдущие годы львиная доля ипотечных сделок приходилась на новостройки, то в 2018 г., благодаря сближению ставок по кредитам на первичном и вторичном рынках, ипотечники относительно равномерно распределяются между обоими сегментами (см. «Отложенный спрос и подешевевшая ипотека оживили вторичный рынок», «Квартиры в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2018 года: рынок благоприятен и для продавцов, и для покупателей»).

Причина роста спроса на ипотеку – рекордное снижение ипотечных ставок. По данным Банка России, за 10 месяцев 2018 г. ипотека в среднем подешевела на 1,39 п.п. относительно января-октября 2017 г. Средневзвешенная за 10 месяцев ставка составила 9,55%, а в октябре этот показатель равнялся 9,41%: покупку новостроек кредитовали в среднем под 9,16%, а вторичное жилье – под 9,51%.

Существенное удешевление ипотеки в сочетании с падением цен в предыдущие годы сделало жилье значительно более доступным для населения, что и обеспечило значительный рост числа сделок. Но если ставки так бы и продолжали падать, уровень покупательской активности, скорее всего, был бы ниже. Однако из-за угрозы введения Соединенными Штатами санкций в отношении российского госдолга в августе резко ухудшилась ситуация на финансовых рынках, что заставило Центробанк поднять ключевую ставку в сентябре. В результате ипотека начала дорожать. Это подстегнуло отложенный спрос – люди побежали покупать квартиры, пока ставки не выросли еще больше. По данным столичного Росреестра, в октябре количество ипотечных сделок увеличилось на рекордные 96,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, число новых прав на вторичном рынке выросло на 40,9%, а ДДУ – на 58,1%.

Нечто подобное и даже в еще больших масштабах наблюдалось в конце 2014 г., когда на фоне девальвации рубля, обесценивавшегося в связи с введением санкций и падением цен на нефть, люди скупали квартиры пачками – только чтобы сохранить рублевые сбережения. (Как впоследствии выяснилось, совершенно зря – в 2015 г. цены на жилье упали не только в долларовом, но и в рублевом выражении: см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».)

Сбережения, только уже не рублевые, а долларовые, сыграли значительную роль в активизации спроса и в 2018 г. Введение санкций против «Русала» в апреле и анонс ограничений на покупку российского госдолга и долларовые операции для российских госбанков в августе привели к тому, что доллар подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. (на пике). Как следствие, люди, копившие на покупку квартиры в твердой валюте, почти на четверть увеличили свою покупательскую способность и, соответственно, многие из них смогли выйти на рынок недвижимости. К ним присоединились и владельцы валютных вкладов, которые, возможно, не планировали раньше покупать жилье, но испугались принудительной конвертации долларов в рубли (в августе-сентябре вкладчики забрали из госбанков несколько миллиардов долларов). Учитывая, что доходность валютных депозитов к тому времени упала до 1,5-2% годовых, а сдача квартир в аренду приносит около 5%, московская недвижимость стала для долларовых вкладчиков достаточно интересным, а главное, менее рискованным инвестиционным инструментом. Об этом свидетельствует резкий рост числа инвестиционных сделок с квартирами. Если еще год назад на вторичном рынке вообще не было консервативных инвесторов, то в сентябре 2018-го их доля, по данным «Инкома», составляла 12%, а в ноябре увеличилась до 20%.

Примечательно, что активизация рынка мало затронула дорогие сегменты – спрос сосредоточен преимущественно в эконом- и комфортклассе. С одной стороны, это приводит к вымыванию наиболее доступных предложений и росту средних цен, с другой – говорит об ограниченной платежеспособности покупателей. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2018 года», «Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2018 года»).

Комбинация низкой платёжеспособности населения с искусственным всплеском покупательской активности всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Ажиотаж 2014 г., напомним, закончился жесткой стагнацией 2015 г. Конечно, точное повторение событий четырехлетней давности совсем не обязательно, однако очевидно, что все основные факторы, обеспечившие всплеск спроса в 2018 г., носят кратковременный характер. Большая часть тех, кто хотел забрать деньги из банков и вложиться в недвижимость, уже успели это сделать. Отложенный ипотечный спрос тоже не бесконечен. Ставки уже выросли на 0,5-1 п.п. (это еще не отразилось в статистике ЦБ, так как банковское одобрение действует до трех месяцев), и, по всей видимости, в обозримом будущем тренд на подорожание ипотеки не изменится.

Более того, нельзя полностью исключать стрессового повышения ключевой, а затем и ипотечной ставок в связи с введением в 2019 г. американских санкций в отношении отечественного госдолга – рассмотрение Конгрессом «санкций из ада» было отложено, но не отменено. И, судя по внешнеполитической ситуации, санкционное давление на Россию будет только увеличиваться. При этом лишь анонс санкций против госдолга в августе привел к бегству нерезидентов из российских облигаций федерального займа, ослаблению рубля до 70 руб. за доллар и, в итоге, повышению ставки ЦБ впервые с 2014 г. (см. «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых», «Минстрой опасается резкого подорожания ипотеки?».)

Однако даже если реальность окажется не такой пугающей, кредитные ставки в российской экономике все равно будут расти в связи с увеличением темпов инфляции, всплеск которой в первой половине 2019 г. прогнозирует Банк России, и ожидаемым повышением ставки ФРС (это приведет к росту курса доллара и оттоку средств с развивающихся рынков).

Конечно, ипотека – лишь инструмент покупки жилья и ее подорожание могло бы быть компенсировано за счет устойчивого роста доходов населения. Однако в ситуации, когда инфляция и налоги увеличиваются, а темпы роста экономики ограничены 1-2%, на это вряд ли стоит рассчитывать.

Так что в 2019 г. спрос на жилье в Москве, скорее всего, пойдет вниз – в отсутствие дешевой ипотеки и увеличения доходов люди просто не смогут покупать квартиры в прежних количествах. Во всяком случае, по нынешним ценам.

Активизация спроса привела к сокращению объемов предложения жилья – прежде всего дешевого и на вторичном рынке («Квартиры в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2018 года: рынок благоприятен и для продавцов, и для покупателей»). На рынке новостроек в пределах МКАД (за исключением элитного центра) количество выставленных на продажу метров сократилось, по данным «ИРН-Консалтинг», менее чем на 3%.

Скорее всего, снижение объемов предложения – временное явление. Застройщики наращивают объемы нового строительства: только за 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 и весь 2016 годы. По данным «ИРН-Консалтинг», в январе-сентябре между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД стартовали продажи квартир в 122 новостройках с общей площадью квартир 2,388 млн кв. м. А в октябре-ноябре рынок пополнился еще 26 новыми домами.

Надо отметить, что продажи в новых проектах открывались по ценам существенно ниже рынка. Например, в III квартале 2018 г. ценовой разрыв новым предложением и рынком в целом составил 23,6%. Самая большая отрицательная разница в цене в новых и уже реализуемых домах наблюдается в дорогих сегментах. Лишь в экономклассе разница в цене между новыми и активно строящимися домами находится в пределах нормальной скидки на низкую степень готовности. (См. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».)

Изменения в 214-ФЗ и фактический запрет «долевки» с середины 2019 г. могли бы привести к значительному сокращению девелоперской активности, объемов предложения, а в дальнейшем и к росту цен. Однако столичные застройщики основательно подготовились к реформе: за первые шесть месяцев 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 г., они получили разрешения на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн годом ранее. По информации омбудсмена по строительству Дмитрия Котровского, разрешения выданы вплоть до 2027 г. Еще 7,23 млн кв. м жилья можно построить по выданным за январь-июнь 2018 г. разрешениям в Московской области. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.

Все эти миллионы метров можно будет строить и продавать по старым правилам, поэтому в ближайшие годы дефицит московскому рынку не грозит. Особенно в свете того, что даже без этих дополнительных млн кв. м на столичным рынке существует навес предложения – см. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы».

И так как основной спрос на новостройки в Москве сосредоточен в проектах дешевле 180 000 руб. за метр, новые проекты будут выводится прежде всего в бюджетных сегментах.

Существует теоретическая возможность, что не все запланированные объемы будут выведены на рынок из-за массового банкротства застройщиков, не выдержавших конкуренции, ужесточения законодательства и т. п. Однако, учитывая все еще высокую маржинальность строительного бизнеса в Москве, такое развитие событий маловероятно. Конечно, разорение отдельных компаний не исключено, однако желающие занять их место всегда найдутся – столичный рынок по-прежнему очень привлекателен для девелоперов из регионов. Поэтому, скорее всего, если не все, то большая часть запланированных проектов пополнит объемы предложения, что окажет очень существенное давление на стоимость жилья.

Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с реализацией отложенного ипотечного спроса и перетоком средств из банков. Ситуация не по форме, но по содержанию напоминает 2014 г., когда усиление санкционного давления на Россию и падение нефтяных котировок дестабилизировали финансовые рынки, что привело к резкой, но недолгой активизации спроса.

Как и в 2014 г., причины роста покупательской активности являются локальными и не могут обеспечить разворот рынка. При этом всплеск спроса в условиях стагнации доходов населения чреват исчерпанием спроса будущих периодов. Поэтому в 2019 г. небольшой рост цен, скорее всего, сменится их падением. Прежде всего на самые переоцененные сегменты первичного рынка – бизнес-класс и «квазиэлитку». Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих, а рост стоимости метра по мере повышения стадии готовности сократится до минимума. В результате средний по рынку уровень цен к концу 2020-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%, как и прогнозировал IRN.RU на основании теории циклов.

На вторичном рынке цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне – продавцы-частники, как обычно, будут всячески сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх над психологией.

Прогнозы цены на недвижимость в 2019 году неутешительные для застройщиков и привлекательны для желающих купить недвижимость в Москве. Дело в том, что на первичном рынке недвижимости скопились непроданные миллионы квадратных метров, а в ближайший год к ним добавится еще более 20 млн.квадратных метров. Сумасшедшая конкуренция среди фирм застройщиков приведет к снижению расценок на рынке т.к. предложение значительно опередит спрос. Поэтому несмотря на низкие доходы населения, для некоторых 2019 год станет временем приобретения квартиры.

Цены на недвижимость в 2019 году, по прогнозам аналитиков, в общем по рынку России будут формироваться из:

• Соотношения спроса и предложения.
• Уровня доходов граждан.
• Факторов внешнего рынка.

Если же рассматривать из чего складывается стоимость на недвижимое имущество более конкретно, то имеет значение:

• Местоположение. Общеизвестно, что недвижимость в столице или крупных городах значительно выше, чем в среднем по области. Здесь имеет значение и экологический фактор.
• Характеристики объекта. Оценивается качество постройки: из чего построен дом, этажность, наличие инфраструктуры.

В целом ожидается процесс снижения стоимости на квартиры эконом и бизнес-класса, однако он не затронет элитное жилье. Прогноз экспертов рынка элитного жилья 2019 года предполагает стабильность цен на этот сегмент. На ценообразование элитного жилья практически не влияют условия современного рынка, поскольку оно уникально по объёму, планировке, месторасположению и множеству других параметров.

Поскольку доходы граждан снизились и отрицательная динамика сохраняется, то повышение цен на квартиры в 2019 году, привело бы практически к полной остановке продаж на рынке недвижимости.

Рост цен на жилье в начале 2019 года явление временное, связанное, скорее, со снижением цен на ипотеку, чем с реальностью. По прогнозам аналитиков, уже к концу этого года он замедлится и пойдет на убыль, в связи с перенасыщенностью рынка недвижимости.

В начале-середине 2019 года падение цен на недвижимость в Москве по прогнозам специалистов – очевидно. Переизбыток квадратных метров приведет к тому, что компании-застройщики будут удешевлять стоимость, вводя всевозможные скидки и акции. В связи с этим многие мелкие строительные фирмы разорятся, т. к. не смогут конкурировать с более мощными строительными компаниями.

Единственным способом удержать существующие цены на жилье в 2019 году – это частично заморозить строительство планируемых объектов, что по словам аналитиков маловероятно. В итоге на рынок недвижимости вольются тысячи новых квадратных метров, что приведёт к стагнации на прогнозируемый 2019 год, а далее удешевление кв. метра на 5-10% ежегодно.

По прогнозам в 2019 году недвижимость в Москве станет более доступной. Но несмотря на это плата в столице за квадратные метры несоизмеримо велика, по сравнению со стоимостью квартир по России в целом. Это связано с тем, что уровень жизни в столице выше. Благодаря развитой промышленной инфраструктуре предоставляется множество рабочих мест, а значит – стабильная работа и зарплата, возможность продвинуться по карьерной лестнице.

В поисках работы и достойного заработка в Москву ежегодно приезжают тысячи людей, которым надо где-то жить. В результате стоимость кв. м значительно выросла, а затем, когда предложение опередило спрос – упало:

• 700-800 $ за 1м² в 1996 году.
• 6000 $ — в 2008 году.
• 4000 $ — в 2010 году.
• 2000 $ — в 2016 году.
• Около 3000 $ — в 2018 году.

Тенденция удешевления будет сохраняться и на следующий год, а всплеск цен в 2017-2018 годов был связан с дешевизной ипотеки.

Цены на квартиры в Москве по прогнозам на 2019 году снизятся и на вторичное жилье. Хотя многие владельцы квартир еще держат ставку, но и они вскоре будут вынуждены ее опустить. По словам риелторов, сейчас вторичное жилье в столице продается только то, которое имеет реальную и даже заниженную стоимость.

Что касается московской области, то прогнозируется более стремительное снижение расценок, чем в столице. Финансирование строительства пригородных новостроек снижается и многие объекты замораживаются. Те объекты, которые уже готовы к эксплуатации сравнялись со стоимостью жилья в Москве. Поэтому если продавать недвижимое имущество в пригороде, то расценки нужно еще больше опустить.

Следует отметить, что существует и противоположная точка зрения. Согласно другому прогнозу аналитиков, рынок жилья в Москве на 2019 год не просядет, а наоборот, произойдет повышение расценок на недвижимость. Это произойдет в результате перехода к проектному финансированию. Такой переход приведет:

• К банкротству мелких застройщиков.
• Появлению банка-посредника.

В результате банкротства мелких фирм на рынок придут крупные строительные компании. Уменьшение количества конкурентов приведет к монополизации и увеличению стоимости квадратного метра в следующем году.

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году по всей стране предсказать невозможно. Однако специалисты говорят о возможном росте расценок за квадратный метр в таких городах, как:

• Сочи (около 100 тыс. рублей).
• Санкт-Петербург (110-120 тыс. рублей).
• Хабаровск (70-75 тыс. рублей).
• Воронеж (60-70 тыс. рублей).

Кроме того, наметилась тенденция приобретать недвижимость на Крымском полуострове, что тоже поднимет стоимость квартир в этом регионе.

В целом же прогноз на 2019 год в России на недвижимость – это общее проседание рынка. Как и любое предположение у этого прогноза имеются сторонники и противники. Обе стороны жарко спорят и оперируют фактами, а кто из них прав покажет наступающий 2019 год.

Ипотека может подорожать если Америкой будут введены новые санкции против России. В случае если это действительно произойдет, то ЦБ (Центральный Банк России) повысит ключевую ставку, а в след за этим поползет вверх и ипотека. На фоне ослабления рубля, подорожания ипотеки и увеличения НДС со следующего года возможность приобрести квартиру станет минимальна. Люди будут тратить деньги на повседневные нужды и просто не смогут собрать нужную сумму на покупку квартиры. Как прогнозируют аналитики в 2019 году цены на новостройки в Москве упадут, но в связи с ухудшением уровня жизни населения, покупка квартиры большинству будет все так же недоступна.

Хочется надеяться, что наличие санкций приведет к тому, что в России наладится собственное производство и будут образованы новые рабочие места. Благосостояние людей начнет увеличиваться, а значит и покупательская способность тоже возрастет. Снижение платы на недвижимость и улучшение уровня жизни, увеличит количество людей купивших заветные квадратные метры.

Цены на недвижимость в Москве 2019: прогноз экспертов и аналитиков

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

В 2019 году эксперты рынка недвижимости Москвы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», не ожидают повторения рекордов прошлого года по спросу на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Также аналитики не прогнозируют существенного роста цен на квартиры. Увеличение средней стоимости 1 кв. м может произойти в сегменте новостроек в связи с переходом на проектное финансирование, но его будут сдерживать рост ипотечных ставок и большой объем предложения на рынке.

На рынке офисной недвижимости прогнозируется увеличение объемов ввода новых проектов, на столичных улицах ожидается дальнейшее переформатирование операторов стрит-ретейла. Подробнее о развитии столичной недвижимости — в прогнозах ведущих аналитиков.

«Сохранить спрос можно будет только при снижении цен на жилье»

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

— В 2018 году на рынках первичной и вторичной недвижимости Москвы произошел всплеск спроса. Однако даже рост числа сделок (почти в полтора раза на рынке новостроек и более чем на четверть на вторичную недвижимость) не вылился в ощутимый рост цен. Цены в обоих сегментах повысились всего примерно на 3%, составив по итогам года в среднем 172 тыс. руб. за 1 кв. м на вторичное жилье и 203 тыс. руб. на первичное. При этом основной спрос на новостройки был сконцентрирован в сегменте до 180 тыс. руб. за метр. На вторичном рынке также быстрее всего вымывалось бюджетное жилье — панельные дома в спальных районах в более дешевых округах.

Дело в том, что этот спрос обусловлен не ростом доходов населения, а, в первую очередь, дешевой ипотекой. Так, рост выдачи ипотеки опередил рост сделок с недвижимостью — число ипотечных сделок увеличилось примерно на 70%. Однако на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ ипотека будет дорожать, поэтому уже не сможет обеспечить такую поддержку рынку. В этих условиях сохранить спрос возможно только при снижении цен на жилье. Поэтому дно рынка пока не достигнуто. По нашим прогнозам, это может произойти года через два, и к тому моменту средние цены могут потерять еще около 20%.

Продавцы на вторичном рынке будут неохотно снижать ценник, что отразится на спросе на квартиры. На первичном рынке в ликвидных проектах цены начнут повышать по мере роста стадии строительной готовности. Однако новые проекты станут выходить в более дешевых сегментах, поэтому средняя стоимость метра будет снижаться, даже несмотря на рост НДС и переход на эскроу-счета.

«2019 год станет переломным для столичного рынка новостроек»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Определенно можно сказать, что 2019 год станет переломным для столичного рынка новостроек, так как в середине года произойдет резкая смена модели финансирования жилищного строительства. Замена средств дольщиков банковским кредитом должна подтолкнуть цены на строящееся жилье вверх. Во всяком случае себестоимость строительства увеличится, а вот корректировка ценовой политики уже будет зависеть от конкретной рыночной ситуации. По нашим оценкам, цены могут вырасти на 10–15%, однако далеко не все девелоперы пойдут на такое повышение, чтобы не потерять покупателей. В этих условиях получат распространение скидки и дисконтные программы. Кроме того, будут пересматриваться проекты застройки с целью оптимизации издержек под текущий уровень конечных цен. По крайней мере, снижения цен потенциальным покупателям новостроек в наступившем году ожидать не следует.

Что касается объема предложения, то он будет постепенно сокращаться, а выход в продажу новых объектов замедлится. В определенных локациях даже возможен дефицит нового жилья. Очевидно, что банки не готовы кредитовать всех работающих на рынке девелоперов, поэтому ограничение доступности кредита приведет к снижению темпов строительства и ввода жилья в ближайшие годы.

К середине 2019 года и во второй его половине спрос начнет уменьшаться, так как фискальная и инфляционная нагрузка на население возрастает, а ипотека — дорожает. В целом можно предположить, что 2019 год не будет столь же успешным для рынка новостроек, как ушедший 2018-й.

«Не предвидится ни сильного падения, ни сильного роста»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Покупательская активность в этом году будет уступать показателям 2018 года, к чему приведет комплекс причин, среди которых повышение ставок по ипотеке при невысокой платежеспособности населения, выросшая за прошлый год стоимость вторичной недвижимости и существенное сокращение предложения, особенно наиболее бюджетных объектов. Скорее всего, по количеству авансов и сделок 2019-й сравняется с 2017 годом. Соответственно, мы не ожидаем, что с ценами на вторичке произойдут существенные перемены: не предвидится ни сильного падения, ни сильного роста, и в течение года средние ценовые показатели, как мы предполагаем, останутся на том же уровне, что и сейчас.

Однако если на рынке новостроек в 2019 году произойдут кардинальные перестановки (к примеру, начнется резкое увеличение стоимости нового жилья из-за изменений в финансировании застройщиков), то они могут отразиться и на ценовой картине во вторичном сегменте. Также в случае серьезного ухудшения российской экономики активность покупателей с большой вероятностью снизится, что приведет к уменьшению цен на вторичную недвижимость. Однако подобные варианты развития событий представляются нам маловероятными.

В 2018 году ситуация изменилась: главным действующим лицом на вторичном рынке был продавец, так как покупатели больше не могли позволить себе долго ходить на просмотры, ведь из-за повышенного спроса они рисковали остаться у разбитого корыта. А в 2019 году вторичный рынок будет, так сказать, нейтральной территорией: объем предложения перестанет сокращаться, как это было в прошлом году, он либо останется примерно таким же, как сейчас, либо немного увеличится, цены также зафиксируются на текущем уровне. Поэтому в 2019 году мы будем наблюдать равновесие в отношениях продавцов и покупателей.

«Никаких значительных перемен на рынке аренды в 2019 году мы не ожидаем»

Мария Жукова, управляющий директор компании «Миэль-Аренда»:

— Никаких значительных перемен на рынке аренды в 2019 году мы не ожидаем. По-прежнему основная доля и спроса, и предложения останется в сегменте экономкласса. Можно ожидать, что максимальный спрос в 2019 году, как и в 2018-м, будет приходиться на ценовой диапазон от 25 тыс. до 40 тыс. руб. В этом диапазоне рассматривают для себя жилье квалифицированные специалисты, приехавшие в Москву из других регионов, молодые семьи, планирующие покупку собственного жилья в ипотеку и временно живущие в арендном, и т. д.

Спрос на аренду городской недвижимости по-прежнему будет высок, так как Москва как центр деловой и финансовой активности привлекает к себе арендаторов из других городов и регионов. В течение последних лет мы не отмечали никаких резких ценовых изменений на рынке аренды, лишь в пределах ценовой погрешности. Наступивший год, скорее всего, не станет исключением, так как мы не видим предпосылок ни к заметному росту цен, ни к их снижению.

«В лучшем случае спрос сохранится на прошлогодних отметках»

Дмитрий Халин, управляющий партнер агентства элитной недвижимости Savills в России:

— В 2018 году спрос на элитное жилье как на первичном, так и на вторичном рынке вырос в 1,5 раза. Главные причины высокой прошлогодней активности покупателей — расширение предложения новостроек и существенная коррекция цен на готовые квартиры. Думаю, что даже при самом оптимистичном сценарии спрос в лучшем случае сохранится на прошлогодних отметках. Гораздо вероятнее снижение числа сделок на 10–15%.

В 2019 году к выводу на рынок готовилось как минимум 11 новых элитных комплексов с суммарным числом квартир и апартаментов, превышающим 1,7 тыс. Это на 20% больше, чем в 2018 году. Последние изменения законодательства о долевом строительстве наверняка скорректируют эти оптимистичные планы. Вполне вероятно, что треть перспективных проектов будет отложена, остальные выйдут на рынок по более высокой, чем предполагалось ранее, цене. На 10–15% подорожают и те проекты, которые экспонируются на рынке уже сейчас. В результате сегмент элитных новостроек может недосчитаться до четверти сделок в сравнении с прошлогодними показателями.

На вторичном премиальном рынке, напротив, можно рассчитывать на оживление спроса до 10%. В последнее время данный сегмент испытывал мощное ценовое давление со стороны новых проектов. Похоже, что с 1 июля 2019 года эти времена закончатся. А значит, вторичные квартиры станут более интересны.

«Ожидаем развития позитивных трендов на рынке офисной недвижимости»

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank:

— В 2019 году мы ожидаем развития позитивных трендов на рынке офисной недвижимости Москвы, которые уже наметились в прошедшем году. Во-первых, прогнозируется рост нового строительства, который может доходить до двукратного увеличения по сравнению с 2018 годом, — запланировано к выходу на рынок порядка 400 тыс. кв. м. Теперь, когда на рынке ощущается явное оживление арендаторов, а в ряде локаций даже наметился дефицит предложения на фоне высокого спроса, застройщики вернулись к планируемым ранее проектам.

Во-вторых, спрос, вероятнее всего, останется в целом на уровне 2018 года, то есть объем чистого поглощения составит 650–700 тыс. кв. м. При сохранении стабильного спроса доля вакантных площадей продолжит снижаться примерно на 1–2 п. п. Позитивные настроения на рынке в связи с обоюдной активизацией арендаторов и девелоперов подогреют рост ставок на 3–5% в год.

В-третьих, если говорить о наиболее заметных трендах 2019 года, следует упомянуть развитие сегмента коворкингов, который в русле общемировых тенденций будет активно расти. Ожидается, что уже в 2019 году объем предложения коворкингов может увеличиться примерно на 20–30% от сегодняшних 130 тыс. кв. м.

«Профиль операторов продолжит меняться в сторону предприятий общепита»

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений компании CBRE в Москве:

— Рост операторов масс-маркета продолжится: резкое увеличение цены парковки в центре Москвы приведет к тому, что количество арендаторов, работающих в данном сегменте, вырастет, вытеснив операторов, рассчитанных на покупателей средних и средних+, которые уйдут в нишевые проекты с гостевым паркингом. Люксовые операторы останутся в пределах традиционного торгового треугольника в районе Петровки — ЦУМа.

Профиль операторов продолжит меняться в сторону предприятий общепита: рынок общественного питания пока все еще далек от насыщения, а развитие таких сервисов, как Delivery Club и «Яндекс.Еда», позволяет стрит-фуду покрывать не только текущий пешеходный трафик, но и активно развивать онлайн-продажи готовой еды с доставкой.

Fashion и бьюти продолжат осторожное развитие на ключевых улицах, наиболее востребованными у таких операторов по-прежнему остаются Кузнецкий Мост, Никольская, Большая Дмитровка, Петровка, Тверская. Вакансия в центральных торговых коридорах, как и ранее, станет снижаться за счет ротации и, по нашим оценкам, составит менее 5% в этом году. Ставки аренды продолжат коррекцию в зависимости от улицы, плавно снижая верхнюю ценовую границу.

Оцените статью: