Цены на недвижимость в 2018 году

В плюсе только самое дорогое и самое дешевое жилье

В мае наилучшую ценовую динамику продемонстрировали «края» вторичного рынка недвижимости Москвы – самые дорогие квартиры и самые дешевые. Первые – по причине привязки к подорожавшему доллару, вторые – потому, что при нынешнем уровне доходов населения большинство покупателей могут позволить себе только самые доступные варианты. А в целом рынок становится все более волатильным и чувствительным к внешним факторам.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья за май потерял 4,5%, опустившись чуть ниже $2 690 за кв. м, а рублевый, наоборот, прибавил символические 0,4% и в итоге составил около 166 750 руб. за метр. Причина такой динамики – та же, что и в апреле, а именно скачки валютных курсов – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2018 года». Владельцы дорогой недвижимости по-прежнему привязывают или, по крайней мере, стремятся корректировать цену своей собственности по курсу доллара, несмотря на то, что такой подход уже давно не находит понимания у потенциальных покупателей. В результате в периоды ослабления рубля автоматически растет и рублевая стоимость предложения высокобюджетных лотов. В мае индекс стоимости дорогого жилья, рассчитываемый www.irn.ru, увеличился на 2%. Почти симметрично – на 2,2% – подорожал и самый дорогой тип жилья, современный монолит-кирпич.

При этом динамика стоимости большинства более дешевых типов жилья в мае оказалась хуже рынка. Больше всего потеряли кирпичные пятиэтажки, сильно переоцененные на старте программы реновации в надежде на ажиотажный спрос. Надежды эти не оправдались, поэтому продавцы вынуждены теперь корректировать цены.

Несмотря на активизацию вторичного рынка в последние месяцы, среди «демократичных» типов жилья положительную динамику продемонстрировал только самый дешевый сегмент – панельные пятиэтажки, что свидетельствует об ограниченности платежеспособного спроса. При этом в разрезе комнатности в мае на уровне или лучше рынка были двух- и трехкомнатные квартиры. То есть получается, что людям нужны достаточно просторные, «семейные» квартиры, но из-за дефицита средств они могут позволить себе только жилье в пятиэтажках.

Динамика цен по географии в целом отражает вышеописанные тенденции. В лидерах рынка – Восточный округ, где сосредоточено больше всего пятиэтажных домов. Сразу за ВАО расположились округа с большим количеством высокобюджетного жилья – Центральный, Западный и Юго-Западный. А замыкает майский рейтинг застроенный типовым жильем Северный округ – не самый дорогой, но и не самый дешевый.

Большое количество россиян желают приобрести недвижимость. На помощь им существуют услуги первичного и вторичного рынка. Большинство людей волнует тема о том, какая будет стоимость на недвижимое имущество в 2018 году. Предсказания аналитиков имеют неопределенный характер. Цены на недвижимость могут зависеть от множества обстоятельств. Здесь влиять может абсолютно все, что угодно, вплоть до экономического кризиса.

Появление кризиса все свело к тому, что огромное количество регионов наделено таким положением, при котором стоимость на недвижимое имущество существенно снизилось. Это случилось из-за множества причин. Их можно отнести к следующим факторам:
Падение платежеспособности, однако, строительство все равно продолжается.
Повышение процентных ставок по ипотечному кредитованию.
Падение цен на мировом рынке на углеводороды.
Увеличение инфляции.
Аналитики Росстата однозначно подтверждают данный факт динамики. Стоимость на первичную недвижимость ежегодно понижается на 2-3%. Ведомственные аналитики берут в учет только предложение, не принимая к сведениям разные скидки. Если взять во внимание и это положение, то показатель может достичь 10-12%. Данное обстоятельство отмечается в течение последних трех лет. Что ожидать дальше? Можно ли надеяться на то, что эта обстановка будет изменяться в положительную сторону? Эта проблема не дает спокойствия, как сотрудникам строительной сферы, так и обычным жителям.

Инвестиции в недвижимое имущество всегда были, есть и будут одним из главных направлений финансовой деятельности. Многие инвесторы предпочитают покупку объектов недвижимости вложениям в ценные бумаги, валюту, открытию депозитов и покупке банковских металлов. Популярность недвижимости очень проста – валюта подвержена инфляции, ценные бумаги зависят от успешности компании, банки могут обанкротиться и депозиты сгореть, ну а ценные металлы не так-то просто продать во время кризиса. А вот на стоимость жилых и коммерческих квадратных метров все эти факторы практически не влияют.

Но помимо инвесторов с толстыми кошельками существуют обычные граждане, для которых жилая недвижимость насущная необходимость. Они формируют основную массу покупателей жилья на вторичном рынке и являются основными клиентами ипотечного кредитования. И для проведения успешных сделок и продавцам, и покупателям просто необходимо знать динамику изменения цен и спроса на недвижимое имущество.

Цена на квадратные метры жилья складывается из многих факторов. Это и курс рубля по отношению к ведущим мировым валютам, и ставка по ипотеке, доход населения, стоимость стройматериалов и многое другое. Но прямой привязки к какому-либо фактору нет, поэтому выбрать время для покупки квартиры, исходя из графиков курса валюты или ипотечной ставки, невозможно. Но все же некоторая зависимость имеется.

Последние два года рынок недвижимости в РФ стабилизировался. Цена постепенно снижается после скачка в 2014 году. Снижение цены вызвано упадком спроса, на который в свою очередь повлияло снижение благосостояния россиян. Чтобы вызвать интерес к долгосрочным покупкам, к которым и относится покупка недвижимости, банки сокращают процент ипотечного кредитования.

Сейчас возможно получить ипотеку под рекордно-низкие 7%, хотя в основном банки предлагают 9-10% годовых.

А вот курс доллара на цены в среднем по РФ почти не оказал никакого влияния, что и видно на графике.

Но это сравнительная характеристика по России, а в Москве ситуация совсем иная. На графике четко прослеживается зависимость цены кв. м. и курса американского доллара. Одним из объяснений этого является тот факт, что московская недвижимость – это очень востребованный объект для вложения инвестиций, который, как и основные биржевые инструменты очень зависит от сторонних факторов.

Что касается сравнительной характеристики между регионами, то здесь нужно отметить такой важный показатель, как рост/снижение стоимости кв. м. жилой площади по отдельным регионам. Пятерка лидеров по итогам октября и ноября 2017 выглядит следующим образом:

Так, по итогам IV квартала 2018 года цены на первичном рынке недвижимости выросли на 6,3%, на вторичном — на 4,1% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года

Рост цен зафиксирован и по сравнению с предыдущим кварталом 2018 года, также отмечается в материалах ведомства. «В IV квартале 2018 года по сравнению с предыдущим кварталом индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья, по предварительным данным, составили соответственно 101,4% и 101,8%»- говорится в докладе.

Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья рассчитываются на основе зарегистрированных цен на вновь построенные квартиры и на квартиры функционирующего жилого фонда, находящиеся в собственности, если они являются объектами совершения рыночных сделок, указывает Росстат.

Средние цены жилых помещений на первичном и вторичном рынке составили 61,8 и 54,9 тыс. рублей за кв. м соответственно, отмечает ведомство.

Наибольшая динамика как роста, так и падения цен зафиксирована ведомством в Дальневосточном федеральном округе. Так, в Сахалинской области новостройки за год подорожали на 21%, готовое жилье — на 10%, в Камчатском крае — цены упали на 7,7% и 2% по видам жилья соответственно.

В Москве новостройки за 2018 год подорожали на 6,1%, вторичное жилье — на 2,7%. При этом в конце года квартиры начали немного дешеветь: в четвертом квартале 2018 года цены на первичное и вторичное жилье снизились на 0,1 и 0,3% соответственно по сравнению с третьим кварталом. В Московской области цены на первичном рынке выросли на 7,7%, на вторичном — на 4,6%.

В Санкт-Петербурге цены и на первичное, и на вторичное жилье выросли на 6,5%. В Краснодарском крае новостройки подорожали на 9,9%, вторичное жилье — на 1,1% (но по сравнению с третьим кварталом 2018 года вторичное жилье в регионе подешевело на 2%).

Также выросли цены на новостройки в Севастополе — на 9,6%, рост на вторичном рынке составил 4,2%. В Республике Крым новостройки подорожали на 0,5%, готовое жилье подешевело 0,2%.

В Тюменской области без (учета автономных округов) первичное жилье подорожало на 11,9% , а готовое — на 10%.

Недвижимость в 2019- 2020 году. Спасаем рублёвые накопления: прогноз цен на недвижимость

НЕДВИЖИМОСТЬ В 2019 ПРОГНОЗ ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ? Записки агента

Цены на недвижимость традиционно остаются в центре внимания многих граждан, так как каждая семья мечтает о своей благоустроенной квартире с удобной планировкой и развитой инфраструктурой. Определяющим фактором формирования спроса традиционно остается стоимость квартиры, поэтому потенциальных покупателей волнует вопрос о динамике ценовых показателей в будущем.

Прогнозы экспертов и аналитиков относительно цен на рынке недвижимости в 2018 году предполагают разные сценарии развития событий, среди которых можно выделить пессимистичный и оптимистичный. Однако тренды следующего года задаются предшествующими закономерностями, которые представлены в аналитике Росстата.

В течение последних нескольких лет наблюдалось падение стоимости квартир. Такая ситуация сложилась в 78 регионах страны. Драйвером этого процесса выступало уменьшение совокупного спроса, вызванное экономическим кризисом. По данным Росстата, ценовой индекс на первичном рынке последовательно сокращался в среднем на 2-3% в период с 2014 по 2016 г.

Официальная статистика учитывает только ценовую величину предложения, а реальные значения с учетом скидок упали на 10-11%. Несмотря на устойчивое снижение ИЦ, согласно данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра продолжала расти по всем типам недвижимости.

Таблица 1. Ценовые показатели некоторых типов жилья на первичном рынке (тыс. руб./м2)

Подорожание жилья на первичном рынке за последние 5 лет наблюдалось в серьезной динамике, что позволяет предположить сохранение этого тренда в 2018 году. Особенно явно тенденция к росту будет наблюдаться в элитном сегменте, который вопреки влиянию кризиса продолжал дорожать наиболее активно.

В отличие от новостроек, на вторичном рынке сложилась иная ситуация. Здесь во всех типах наблюдалось удешевление квартир и наибольшую отрицательную динамику демонстрировала именно элитная жилплощадь.

Обозначенные тенденции продолжат свое развитие и в будущем. По мнению ряда экспертов, относительная стабилизация наступит не раньше 2020 г., что определит медленное повышение цены на жилую недвижимость на территории России и в 2018 году.

Представители РЭУ им. Г. В. Плеханова также разделяют эту позицию. Вероятность сохранения негативных сценариев довольно велика, так как доходы населения существенно не изменятся, а значит неизбежен низкий спрос на жилье и как следствие падение темпов строительства. Ценовая величина квадратного метра по-прежнему останется для многих россиян непосильной ношей и даже удешевление жилья не сильно изменит ситуацию по причине снижения реальных доходов граждан, которое по подсчетам Росстата в августе 2016 г. достигло максимального темпа (-8,5%).

Подобное мнение не разделяет глава Сбербанка Герман Греф, который обещает восстановление положительной конъюнктуры к концу декабря, а в годовой перспективе произойдет окончательная стабилизация. Преисполнен оптимизма и руководитель Минстроя Михаил Мень, который отмечает повышение спроса на квартиры в течение нескольких последних лет и даже вероятный кризис не сможет прервать эту тенденцию. Относительно дешевая ипотека может стать драйвером развития рынка в будущем году, уверен эксперт.

Как утверждает первый зампред правительства И. Шувалов, в 2018 году начнется падение ставок по ипотечному кредитованию, что будет способствовать оживлению всего сегмента недвижимого имущества. По мнению чиновника, вереди Россию ожидает устойчивый экономический рост, что позитивно скажется на состоянии рынка.

Важно! В 2017 году цены на жилье эконом-класса временно стабилизировались, что создает благоприятную конъюнктуру для инвестиций.

Цены на недвижимость в 2018 году по прогнозам многих аналитиков продолжат медленно расти. Рынок жилья уже сейчас демонстрирует все признаки выздоровления, и эта тенденция в дальнейшем углубится. Например, в Москве в I квартале 2017 г. было заключено на 25% больше договоров о долевом участии по сравнению с последним кварталом 2016 г. Параллельно с этим наблюдается повышение стоимости стройматериалов, которое влечет увеличение издержек застройщиков. Это создает прочные экономические предпосылки для прогнозирования роста цен на м2.

Владельцы компаний отмечают, что государство постоянно увеличивает масштабы социального обременения, регламентируя возведение школ, детских садов и других объектов инфраструктуры, что заметно утяжеляет финансовую нагрузку.

Москва традиционно выступает как один из передовых регионов по обновлению жилого фонда, которое не снижает обороты даже в кризисные времена. На рынке новостроек произошла смена приоритетов от точечной застройки к созданию благоустроенных комплексов с развитой инфраструктурой. Покупателю предлагается своего рода бренд, стиль жизни за который необходимо будет доплатить. Это создает благоприятный фон для роста цен.

Как прогнозируют эксперты S&P, стоимость жилья в Москве в 2018 году будет увеличиваться в меньшем темпе, чем инфляция. Отчасти это связано с указом главы государства, который предусматривает принятие пакета мер по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем. Кабмин получил распоряжение сократить реальную стоимость квартир за счет повышения доли строящегося жилья эконом-класса. Скажется на невысоких темах удорожания в московском регионе политика Сбербанка, который до конца февраля следующего года оформляет ипотеку под 11,5-13% годовых.

В субъектах РФ будет складываться разная рыночная конъюнктура, на которую будут влиять следующие факторы:

• динамика доходов населения;
• объемы и темпы строительства;
• соотношение дешевого и дорогого сегмента;
• политика региональных властей.

Кроме общих причин, на процесс ценообразования будут оказывать влияние специфические факторы, характерные для каждого региона. Это обусловит различные вариации колебания рынка.

Санкт-Петербург и Ленинградская область

Санкт-Петербург и Ленинградская область

Ханты-Мансийский автономный округ

Санкт-Петербург и Ленинградская область

Ханты-Мансийский автономный округ

Санкт-Петербург и Ленинградская область

Продается квартира в ЦАО

2-комнатная, 45.5 кв.м., 2 / 12 этаж, общая стоимость: 9 800 000 руб.

Продается 2-х комнатная квартира в ЦАО. Шелепихинское шоссе дом 17 корп 3. Уютная квартира в 3 м/п от метро Шелепиха, 5 мин/п от станции МЦК Шелепиха и 7 мин/тр. от метро ул.1905 года. 2/12 пан. дома. Общая площ. 45,5, жилая 30 (2 изолированные комнаты 20+10 м); кухня 6; с/ у раздельный, окна во дво.

Последние несколько лет россияне стали свидетелями очень неприятных событий в экономике страны. Падение стоимости рубля, рост инфляции, кризис на рынке недвижимости, повлекший снижение средней стоимости жилья на 10-30% – все это последствия экономического кризиса, начавшегося в 2014 году.

Значительная часть граждан испытала на себе последствия этих негативных явлений. Причем если одни люди не могут продать свою недвижимость, не желая смиряться с падением ее цены, другие не могут купить новое жилье из-за падения собственных доходов.

Несмотря на все это, согласно опросу ВЦИОМ, проведенному в 2017 году, 46% граждан России все еще считают покупку недвижимости наиболее выгодным вложением средств.

Указанная выше цифра достаточно велика. Но количество людей, не разделяющих этого оптимизма еще больше. Для многих остается загадкой, будет ли 2018 год удачным периодом для покупки недвижимости или для ее продажи.

Мы подготовили прогноз цен на недвижимость в 2018 году, основанный на ключевых рыночных факторах и мнениях авторитетных независимых экспертов.

Одна группа экспертов считает, что недвижимость продолжит падать в цене. В качестве обоснования этой позиции аналитики называют следующие факторы:

Пожалуй, это самый главный фактор, определляющий ценообразование. При этом нет оснований, позволяющих прогнозировать значимое улучшение ситуации в ближайшем году. Ранее мы опубликовали экономический прогноз для России на 2018 год, основанный на мнениях независимых аналитиков.

Напомним, большинство экспертов рассуждают лишь о рисках усугубления экономического кризиса. Главными из них остаются вероятность снижения мировых цен на нефть и введение новых санкций Западом. Большинство экспертов при этом сходятся во мнении, что эти риски невелики, и экономическая ситуация будет относительно стабильной. При этом о вероятности начала значительного роста экономики, к сожалению, никто даже не говорит.

В 2018 год завершается контрольный срок, к которому граждане России должны быть обеспечены жильем, согласно Указу президента РФ № 600 от 07.05.2012. В соответствии с Указом в регионах страны ведется масштабное строительство объектов жилой недвижимости эконом-класса.

Насыщение рынка этим объемом жилья, построенным в рамках государственных программ, еще больше увеличит предложение при неизменном спросе. Это неминуемо скажется на снижении стоимости жилья.

Особая ситуация складывается в московском регионе. Здесь прогнозируется наибольшее снижение цены на недвижимость в 2018 году. В 2017 году тут началась реализация программы переселения москвичей из домов постройки 1957 — 1968 годов.

Московская реновация затронет рынок не только вторичного, но и первичного жилья. Введение в эксплуатацию миллионов новых квадратных метров существенно повысит объем предложения на рынке.

Среди экспертов, прогнозирующих продолжение падения цены на недвижимость в 2018 году стоит выделить экономистов РЭУ Г.В. Плеханова . Они считают, прогнозируют падение стоимости жилья на 6-7% в год в качестве тенденции ближайших нескольких лет. При этом эксперты убеждены, что новостройки будут дешеветь быстрее объектов вторичного рынка.

Вероятность повышения цены недвижимости сохраняется

Несмотря на убедительность доводов, приведенных выше, существует группа экспертов, дающих прямо противоположные прогнозы цен на недвижимость в 2018 году. При это обоснования их позиции звучат не менее резонно.

Так, тенденции к оздоровлению российской экономики, в целом, и рынка недвижимости, в частности, видит глава Сбербанка Г. Греф . Он убежден, что ситуация начнет стабилизироваться уже к концу 2017 года, и этот процесс продолжится в следующем году. Аналогичные заявления делают и в правительстве РФ.

Заинтересованность официальных лиц государства в оптимистических прогнозах очевидна, поэтому больший интерес представляют мнения независимых экспертов и непосредственных участников рынка. К ним и перейдем.

1. Увеличение количества договоров долевого участия

Многие независимые эксперты отмечают рост числа договоров долевого участия на 25% в начале 2017 года, по сравнению с концом 2016 года.

Еще более убедительный аргумент в пользу роста рынка жилья — повышение стоимости строительных материалов. Так, представители строительного рынка прогнозируют рост стоимости кирпича и бетона на 14-15% уже в 2017 году. Стоимость арматуры повысится на 70%.

Помимо этого в связи с инфляцией повышаются и другие расходы строителей, что неминуемо сказывается на стоимости конечного продукта.

3. Ужесточение требований к строительным компаниями

01.07.2017 года вступили в силу изменения в ФЗ №214, ужесточающие требования к застройщикам. Согласно новым требованиям, строительная компания обязана полностью заплатить уставной капитал. Его размер теперь зависит от площади застройки и составляет от 2,5 миллионов рублей до 1,5 миллиардов рублей.

Кроме того, начала действовать система эксроу-счета, предполагающая блокировку средств дольщиков до момента завершения строительства объекта.

Эти нововведения вынудят небольшие строительные компании покинуть рынок. Оставшиеся крупные застройщики окажутся в условиях меньшей конкуренции, что позволит им поднять цены.

В материале, посвященном прогнозу рынка ипотеки в 2018 году, мы писали о вероятном снижении ставок по ипотеке. Напомним, средняя ставка по ипотеке на данный момент составляет 11%. Но в связи со снижением ключевой ставки Центробанка ожидается снижение стоимости ипотечного кредитования. Более того, регулятор планирует продолжить снижение ключевой ставки.

Многие эксперты, в том числе глава Агентства ипотечного жилищного кредитования А. Плутник , считают 2018 год идеальным периодом для покупки жилья в ипотеку. А. Плутник убежден, что уже к концу 2017 года средняя ставка по ипотеке снизится до 9-9,5% и продолжит снижение в 2018 году. В результате, по его мнению, ипотечный рынок может поставить рекорд. А. Плутник прогнозирует объем выдачи ипотеки в 2018 году в объеме 2-х триллионов рублей. Повышение интереса к ипотеке, в свою очередь, подстегнет рынок недвижимости в целом.

Примерно на этой же позиции стоит Министр строительства РФ М. Мень . Он уверен, прогнозирует рост стоимости жилья в 2018 году именно в связи с развитием ипотечного кредитования на фоне снизившихся объемов строительства. Он отмечает падение объемов жилья, вводимого в эксплуатацию, что должно сказаться на повышении средней цены за квадратный метр.

Разделяет уверенность в росте цен на недвижимость в связи с популяризацией ипотеки и глава ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Л. Казинец . По его данным, с июня 2017 года наблюдается рост средневзвешенной цены предложений на рынке недвижимости, вызванный снижением ставок по ипотеке. Эксперт убежден, что многие россияне ждали этой ситуации несколько лет, и оптимальный момент уже близок.

Как видим, прогнозы цен недвижимости в 2018 году совершенно неоднозначные и противоречивые. При этом среди фигур, прогнозирующих повышение цен, преимущественно официальные лица, чью позицию вряд ли можно считать объективной.

Большинство же независимых экспертов убеждены в продолжении снижения цен вплоть до 2020 года.

Учитывая вышеизложенное, в самой выгодной ситуации окажутся граждане, желающие купить жилье. Оно станет доступнее как на вторичном, так и на первичном рынке. А наибольшую выгоду предвещает ипотека.

Преддверие президентских выборов – самое подходящее время для популярных мер. Ожидающееся снижение ставок по ипотеке до 6-7% для семей с двумя детьми уже анонсировал Владимир Путин и подтвердил Минфин. Но насколько это реально?

Многие эксперты рынка допускают снижение ставок по ипотечным кредитам в России примерно до 7% к 2019 году, но – с оговорками. Например, для этого должен сохраниться текущий инфляционный тренд.

Чтобы эти банки выдавали ипотеку под 6% годовых, ключевая процентная ставка регулятора не должна быть выше 5,5%.

Впрочем, закон сохранения вещества (а в данном случае – денег) будет работать и здесь. Например, снижение стоимости ипотечных кредитов может привести к росту цен на такое жилье за счет увеличения спроса. И еще один подводный камень: объем первоначального взноса.

Как рассказала «Недвижимости Mail.Ru» директор по развитию ипотечного направления компании «33Слона» Ольга Бажутина, «большинство экспертов допускают снижение средней ставки по ипотечным кредитам». Однако, по ее словам, это может повлечь за собой изменения на рынке недвижимости.

Многие эксперты сходятся во мнении, что вторичная недвижимость в крупных российских городах продолжит дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и с перенасыщением рынка предложением. Ввод новостроек и удешевление ипотечных кредитов ударили по рынку вторичной недвижимости.

Отрицательными факторами служат и ухудшение состояния вторичного жилого фонда, и морально устаревшие стандарты качества жилья, спроектированного и построенного во второй половине XX века.

В регионах, где рынок не был перегрет, резкого удешевления не происходит — здесь еще остается резерв для роста спроса, а значит, и для повышения цены. Вторичное жилье в регионах показывает колебания цен, которые сложно признать статистически значимыми.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

«В городах, где в сытые годы по каким-то причинам сформировался пузырь на рынке недвижимости, цены будут снижаться. Это в меньшей степени касается Сочи и Санкт-Петербурга, а в первую очередь – Москвы. Здесь на вторичном рынке цены будут снижаться темпами примерно 10% в год. Этот тренд будет сохраняться в ближайшие годы, дно будет достигнуто примерно к 2020 году, к тому моменту они могут потерять 20-30% от текущего уровня».

Немного лучше чувствует себя рынок первичного жилья, но, по словам экспертов, ввод новых объектов на рынок дешевого жилья продолжится, а застройщики в погоне за клиентом будут предлагать новые акции и скидки. Поэтому ожидать общего роста цен не приходится.

Как рассказала генеральный директор компании Наталия Шаталина, «средневзвешенная цена квадратного метра в Москве в 2017 году колебалась в диапазоне 192 – 195 тысяч рублей, без учета элитного сегмента».

Что касается регионов, то здесь цены на новостройки определяются локальными экономическими трендами. Интересная тенденция сложилась, к примеру, в Казани. Банковский кризис в Татарстане привел к тому, что осенью инвесторы предпочитали выводить деньги из банков и вкладывать их в квартиры в новостройках.

Статистика показывает, что новостройки в Казани дорожают примерно на 11 – 12% в год, что значительно выгоднее банковских депозитов. Застройщики и риэлторы ожидают, что в 2018 году, благодаря подешевевшим кредитам, рост цен на первичное жилье в регионах продолжится.

По мнению большинства экспертов, сильных потрясений рынок аренды жилья не испытает. Он не был перегрет по сравнению с рынком купли-продажи жилья, поэтому цены здесь уже стабилизировались.

Единственный предполагаемый фактор краткосрочных изменений – чемпионат мира по футболу. Его проведение затронет рынок краткосрочной аренды жилья.

В сегменте же долгосрочной аренды эксперты не видят никаких объективных факторов роста (за исключением «черных лебедей» наподобие гиперинфляции или других катастрофических для рубля событий).

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

«Уже несколько лет цены на аренду жилья держатся примерно на одном уровне. Например, в массовом сегменте Москвы это 25 000-35 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 30 000-40 000 рублей — за двухкомнатную, 40 000-50 000 — за трехкомнатную.

Сезонные всплески спроса случаются в начале осени, однако они не оказывают практически никакого влияния на ставки: собственники, которые пытаются на волне роста активности повысить ставки, сталкиваются с сопротивлением арендаторов. Так что изменений на арендном рынке ждать не приходится».

2018 году на рынок должны быть выведены девелоперские проекты, которые закладывались в 2016, а значит, рынок нового жилья существенно вырастет. Дело в том, что в 2016 строительный бизнес уже оправился от шока 2015 года, и объем рынка рос очень высокими темпами. Всё это может стать дополнительным фактором давления на рыночную цену жилья (по крайней мере, в столице).

В целом 2018 год для рынка российской недвижимости обещает быть активным.

Пузырь цен на недвижимость в обеих столицах и Сочи будет плавно сдуваться, рынок продолжит остывать. Цены на долгосрочную аренду не изменятся, а на краткосрочную — взлетят вдвое в городах-хозяевах чемпионата мира по футболу. Ввод жилья, заложенного в 2016 году, усилит конкуренцию застройщиков за клиента.

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья Московского региона — снижения спроса, роста предложения и падения цен.

Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек — из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.

Аналитики рассказали «РБК-Недвижимости», чего ожидать продавцам и покупателям жилья на первичном, вторичном и загородном рынках Москвы и Подмосковья в новом, 2018 году.

Новостройки

«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

Соответственно, ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.

Вместе с тем 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса — дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. К тому же тенденция к росту объема предложения может прерваться к середине 2018 года в связи со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, а также подготовкой к переходу на проектное финансирование вместо долевого. Иными словами, тенденции рынка в 2018 году во многом будут определяться политическими и регулятивными решениями властей.

«Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»

Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимости»:

— Рынок недвижимости проходит через переломные моменты: в связи с отказом от долевого строительства нас ждет неизбежное и плавное повышение цен на новостройки. В течение ближайших полутора лет мы увидим прибавку на уровне 15–20% и больше к текущей стоимости предложения. Цены поднимутся, иначе это будет совсем нерыночная модель. «Деньги стоят денег», и новая схема, в отличие от бесплатного привлечения средств дольщиков, является более тяжеловесной для застройщиков.

Москва сильно набрала объемы по строительству и вводу жилья, что позволит ей перетянуть часть спроса на себя, однако для Подмосковья предстоящий 2018 год будет еще сложнее. Рынок в Московской области начнет проседать в связи с безудержным ростом разрешений на строительство, произошедшим ранее. Выдали столько, что сейчас не знают, как поступить. Особенно с учетом того количества покупателей-дольщиков, которые попадут в сложную ситуацию.

За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.

У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей — значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые решат приобрести жилье, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.

Вторичный рынок

«Скорее всего, мы не увидим роста цен на вторичном рынке»

Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:

Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают такую ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте — до 6 млн руб., и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.

«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

Помимо этого, мы ожидаем дальнейшего понижения ставок по ипотеке, что может привести к незначительному стимулированию спроса. Возможно, что в следующем году около 80% сделок будет проводиться с использованием ипотечного кредитования.

Загородное жилье

«2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости»

Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости»:

Среди загородных объектов будут востребованы небольшие, в пределах 100–120 кв. м, таунхаусы и коттеджи, а также участки площадью 8–10 соток. Чудес от спроса ждать не стоит: он продолжит снижаться в пределах 10–15%, равно как и среднерыночные цены. Игроки рынка начнут целенаправленно уменьшать возможные издержки, как в области строительства, так и продаж. Нелегко придется и риелторам, на услугах которых постараются сэкономить. Из положительных тенденций я бы отметил снижение процентных ставок по ипотеке, которое, по нашим ожиданиям, может стать драйвером спроса сначала в сегменте новостроек, а затем и на «загородке».

Оцените статью: