Приватизация общего имущества в многоквартирном доме

Возможность приватизации общего имущества в многоквартирном доме

Возможность приватизации общего имущества в многоквартирном доме. Возможно ли это? На что следует обратить свое внимание?

Согласно принятого Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются:

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, в состав общего имущества входят вспомогательные помещения, непосредственно созданные для обслуживания собственников жилых помещений в указанном доме.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

Таким образом, в состав общего имущества собственников многоквартирного дома входят различного рода технические и вспомогательные помещения, в связи с чем обязанности по содержанию общества имущества, как мест общего пользования определяются за всеми собственниками-жильцами дома. Таким образом, как таковое право собственности за отдельным собственником в жилом доме на общее имущество не закреплено. Распоряжаться и пользоваться данным имуществом имеют все без исключения собственники жилого дома.

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

С согласия всех собственников многоквартирного дома в результате проведения голосования в установленном законом порядке, в соответствии со ст. 45-48 ЖК РФ осуществить передачу объектов общего имущества в пользование иным лицам (жильцы дома или третьи лица), если передача имущества, в данном случае не нарушает права и законные интересы граждан. Таким образом, законодатель предусматривает передачу в пользование общего имущества, но никак не осуществления его приватизации за кем-либо из собственников или иных лиц.

Стоит принимать во внимание, что приватизация — это форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи-продажи государственной или муниципальной собственности другой стороне.

Таким образом, приватизация общего имущества, находящегося в многоквартирном доме невозможна. Собственники — жильцы дома наделены правом передать в пользование места общего пользования третьим лицам, предварительно проголосовав за передачу общего имущества, а также обязанностью по содержанию общего имущества.

Автор статьи: Кристев Велян Дариевич, юрист-эксперт ЭПОД юридической компании ООО «Волжский гарант»

Редактор: Игорь Решетов

Адрес: Москва , 115432, ул. Трофимова,2 корп. 1

Здравствуйте. 5 лет назад умерла мама в Латвии (Негражданин Латвии), там же родился и проживает мой младший брат (также – Негражданин). После похорон мамы я у местного нотариуса подал документы о вступлении в наследство, но право на наследство до сих пор не оформил. Брат также подал документы о вступлении наследства. Договор о разделе имущества и определении долей тоже не составлен. Как я могу упростить все процедуры (выслав брату доверенность или отказ от своего права на наследства и т.п.), чтобы он сам на месте все оформлял сам (вступление в наследство, приватизация квартиры на себя и прочее. ).

Здравствуйте! Можно ли на землях общего пользования (участок в аренде на 5 лет) построить объект недвижимого имущества? Спасибо.

Живу на верхнем этаже 10-ти этажного дома, над моей квартирой тех-этаж. Есть желание занять часть тех-этажа под второй уровень квартиры (сделать лестницу в тех этаж и некоторую площадь тех-этажа перевести в жилую – присоединив к своей квартире).

1) Возможно ли это, если да, то что для этого надо?

2) Нужно ли согласие каждого собственника (в т.ч. нежилых помещений) или достаточно большинства на собрании?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 758 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

ст. 36 Жилищного кодекса РФ

ч.1 Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Ни как у Вас не получится, ни кто Вам из соседей не даст это в собственность!

Весь нюанс в том, что это именно технический этаж, а не просто пустой чердак! Сам живу на последнем 16-ом этаже надо мной тех этаж.

1) Возможно ли это, если да, то что для этого надо?

Да, возможно (в соответствии со ст. 36 Жилищного Кодекса РФ), но сложно. Для этого нужно согласие Всех собственников жилых помещений, выраженное на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть проведено как в очной, так и в заочной форме голосования.

2) Нужно ли согласие каждого собственника (в т.ч. нежилых помещений) или достаточно большинства на собрании?

Согласие каждого собственника необходимо, в том числе и собственников нежилых помещений, так как тех этаж является общим имуществом собственников жилья в многоквартирном доме.

Перечитал свой ответ и нашел некоторые опечатки, в связи с тем, что отредактировать его не представляется возможным, выкладываю повторно:

1) Возможно ли это, если да, то что для этого надо?

Да, возможно (в соответствии со ст. 36 Жилищного Кодекса РФ), но сложно. Для этого нужно согласие всех собственников жилых и нежилых помещений, выраженное на общем собрании собственников. Собрание может быть проведено как в очной, так и в заочной форме голосования.

2) Нужно ли согласие каждого собственника (в т.ч. нежилых помещений) или достаточно большинства на собрании?

Согласие каждого собственника необходимо, в том числе и собственников нежилых помещений. Технический этаж является общим имуществом собственников помещений как жилых, так и нежилых.

Здравствуйте Алексей Прочитайте статью там все написанно

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ все помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (а к таковым относятся чердак, подвал, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, технические этажи, а также крыша, земельный участок, на котором расположен данный дом), являются общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. В соответствии с этим распоряжение общим имуществом, в частности чердаком, происходит в установленном законом порядке с согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Приватизация общего имущества многоквартирного дома

Фото: iraukr
Сочи 2014 в апреле

Обращения собственников помещений в юридические консультации о принадлежности общего имущества:

Приватизация общего имущества многоквартирного дома.
Ответы
Тема: жилищное

Вопрос:

Хочу уточнить позицию муниципалитета города Сочи, специалисты которого утверждают, что руководствуясь статьёй 36 ЖК РФ , а так же решением Конституционного Суда, — подвальные помещения, не занятые инженерными коммуникациями, принадлежат муниципалитету.

В нашем доме есть несколько комнат, где инженерные коммуникации не проходят и следует ли из этого, что муниципалитет может забрать эти помещения?

Есть ещё один нюанс в нашем деле. В 1993 году был построен наш дом двумя ведомствами.

И сразу одна из квартир была продана физическому лицу. Тоесть, изначально, муниципалитет никогда не владел нашим домом единовластно. Следовательно, решение Конституционного Суда не должно относиться к нашему вопросу?

Правильно ли я понимаю ситуацию?

Ответ Важен для собственников нашего дома.

Руководство департамента нас просто потрясло своей новизной познания нами Законодательства РФ.

Мы считали, что не плохо самостоятельно владеем Правом в области ЖКХ.

Поэтому просим Вас дать исчерпывающий ответ на наш вопрос.

Хотелось бы уточнить эту ситуацию для собственников помещений нашего многоквартирного дома.

Мы и хотим рассмотреть вопрос приватизации мест, относящихся к общей долевой собственности.

Ответ главного специалиста из Дирекции имущественного комплекса г. Сочи — отдела имущественных отношений муниципальных учреждений.
Подвалы в таком случае остаются Муниципальной собственностью, если хотя бы одна квартира в доме будет не приватизирована, являясь муниципальной собственностью

Дирекция имущественного комплекса г. Сочи руководствуется Законодательством: п.1,36 ст. ЖК РФ . и Определением Конституционного суда РФ:

Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 N 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами и самостоятельными объектами гражданских прав.

Помещения с назначением «склад» предназначены для самостоятельного использования и, таким образом, являются самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего правовой режим подвального помещения (в нашем случае — склада) отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации

Следует отметить, что наличие коммуникаций в подвале многоэтажного дома не является безусловным основанием для признания подвала техническим и соответственно признания на него права общей долевой собственности.

Для решения вопроса, является ли помещение техническим или нет, необходимо установить, может ли помещение использоваться как самостоятельный объект.

Вопрос:

Жилищный кодекс РФ не описывает форму собственности нашего многоквартирного дома.

В доме 23 квартиры Муниципальных — 5квартир.

В собственности у организации-3 квартиры. В собственности у физических лиц-15кв.

Муниципалы на основании 36 ст.ЖК.РФ грозят отобрать подвалы,считая их своей собственностью. Можем ли мы приватизировать эти подвалы и ещё одно помещение(бывший,уже не работающий теплоузел,где убраны коммуникации) сами?
Какими статьями Законодательства можно защититься от посягательств городских властей? Здесь как раз и важна форма собственности.

Интернет-консультация

Кушнаренко Александр Евгеньевич , директор юридического агентства

Ответ от 22.11.2012 21:37

Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Аналогичные положения содержатся и в ст.36-38 ЖК РФ, ст.7-8 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»

жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
С уважением, Александр Евгеньевич

Арбитражные суды:

На основании представленных в материалы дела доказательств суд первой инстанции правильно установил, что на момент совершения сделки ОАО «Мехбанк» не являлось собственником чердачных помещений. Чердачные помещения не являются объектами недвижимости, поскольку их невозможно идентифицировать в соответствии с требованиями Федерального закона N 122-ФЗ , следовательно, они не могут быть объектом права собственности и предметом сделок.

Выписка из решения Арбитражного суда:

При этом согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку судом не исследован вопрос о том, каким правом на земельный участок, расположенный под домом N 48 по ул. Рябикова в г. Ульяновске, обладают собственники помещений указанного многоквартирного дома, утверждение о том, что В. в нарушение названных положений законодательства не получено согласие всех собственников на проведение реконструкции жилого помещения и оборудования крыльца, также не может быть признано обоснованным.

Помимо того, нельзя согласиться с мнением суда о том, что на производство реконструкции, переустройства и (или) перепланировки требуется получение согласия в том числе и нанимателей жилых помещений, поскольку часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ предписывает получение согласия именно собственников жилых помещений, а не иных лиц.

Данная неисследованность материалов дела носит существенный характер. Поскольку от выяснения указанных обстоятельств зависит возможность восстановления нарушенных конституционных прав гражданина или отказа в этом, надзорную жалобу В. с делом и настоящим определением надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Зарецкой Н.Л.

При секретаре Доможировой М.Ю.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Янкевич Ю.Г., Григорьевой И.В., Скобелкиной Т.Г., Брагиной Т.П., Крылова В.И., Тимошенко Н.У., Никифорова О.В., Никифоровой Г.В., Никифорова Д.О., Павловой П.Ф., Воронковой И.В., Воронкова В.П., Абрамова С.А., Михальченко Н.А. к Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга о признании незаконным распоряжений о переводе жилых помещений в нежилые, признании незаконным решений межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры.Читайте дальше, перейдя по ссылке источник.

Разворачивается всероссийская акция по возврату отчуждённого общего имущества
http://www.perovograd.ru/forum/fprint.php?forum_id=142&thread_id=1228&rowstart=0

Подборка от источника:

Приватизация общего имущества в многоквартирном доме

I. Позволяет ли российское законодательство возвращать собственникам жилья в МКД ранее приватизированные объекты общедомового имущества, например, чердаки, подвалы, колясочные? Известны ли вам подобные обращения в суд? Прецеденты, когда суд вставал на сторону владельцев квартир?

Согласно статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса РФ конкретизирует и устанавливает правило, что собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». Собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в своем определении от 26 января 2016 года разъяснил, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, теряет статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда указал, что для правильного разрешения подобных споров судам необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, обязанность доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

При этом необходимо помнить, что право общей долевой собственности не требует регистрации в ЕГРП, оно возникает у жильцов в силу закона. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

В Калининграде, к примеру, вполне обычной является практика, когда подвальные помещения принадлежат либо третьим лица, либо муниципалитету. Граждане же в свою очередь хотят отстоять «свое» имущество, что вынуждает их обращаться в суды с исками о долевой собственности не только на подвалы, но и на чердаки, лифты, лестничные пролеты.

Вышеуказанное определение призвано разъяснить гражданам законность либо незаконность действий муниципалитетов и третьих лиц, порой действительно «незаконно захвативших» общее имущество в многоквартирном доме.

II. Должны ли, на Ваш взгляд, предприниматели, ранее владевшие общедомовым имуществом, получать какие-то компенсации, если суд вернет имущество собственникам жилья в МКД? Если да, за чей счет должны предоставляться эти компенсации?

С моей точки зрения, в данной ситуации компенсацию заслуживает лишь добросовестный приобретатель, который приобрел общедомовое имущество на основании возмездной сделки с муниципалитетом, соответственно возмещение должно производиться за счет муниципалитета. В остальных случаях незаконного захвата компенсация не должна предоставляться, поскольку отчуждение общего имущества произошло на основании незаконных операций или сделок.

Обсудить статью можно с социальных сетях FACEBOOK или ВКОНТАКТЕ .

Приватизация общего имущества многоквартирного дома.

Я уже задавала вопрос и получила логичный ответ, который был созвучен с моим познанием законодательства РФ.Просто я ещё раз хочу уточнить позицию муниципалов города Сочи, которые утверждают, не письменно конечно, в устной форме, что руководствуясь статьёй 36 ЖК РФ, а так же решением Конституционного суда, описанного ниже – подвальные помещения, не занятые инженерными коммуникациями, принадлежат муниципалитету.

Хотелось бы уточнить эту ситуацию для собственников помещений нашего многоквартирного дома.

Когда в наш дом придут забирать общую долевую собственность муниципалы, будет поздно. Поэтому мы и хотим рассмотреть вопрос приватизации мест, относящихся к общей долевой собственности.

Ответ главного специалиста из Дирекции имущественного комплекса г. Сочи – отдела имущественных отношений муниципальных учреждений.

Подвалы в таком случае остаются Муниципальной собственностью, если хотя бы одна квартира в доме будет не приватизирована, являясь муниципальной собственностью.

Дирекция имущественного комплекса г. Сочи руководствуется Законодательством: п.1,36 ст. ЖК РФ. и Определением Конституционного суда РФ:

Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 N 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами и самостоятельными объектами гражданских прав.

Помещения с назначением «склад» предназначены для самостоятельного использования и, таким образом, являются самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего правовой режим подвального помещения (в нашем случае – склада) отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следует отметить, что наличие коммуникаций в подвале многоэтажного дома не является безусловным основанием для признания подвала техническим и соответственно признания на него права общей долевой собственности.

Для решения вопроса, является ли помещение техническим или нет, необходимо установить, может ли помещение использоваться как самостоятельный объект.

Повторяю, что в нашем доме есть несколько комнат, где инженерные коммуникации не проходят и следует ли из этого, что муниципалы могут забрать эти помещения?

Есть ещё один нюанс в нашем деле. В 92 году был построен наш дом двумя ведомствами. И сразу одна из квартир была продана одному собственнику. То есть изначально муниципалитет никогда не владел нашим домом единовластно. Следовательно, решение конституционного суда не должно относиться к нашему вопросу.

Правильно ли я понимаю ситуацию? Ответ Важен для собственников нашего дома. Мы на месте Не сидим. Многого добились в решении вопросов, касающихся общей собственности, но вот ответ департамента нас просто потряс своей новизной познания законодательства. Нам казалось. Что мы хорошо самостоятельно владеем правом в области ЖКХ. Ан,нет.

Поэтому просим Вас дать исчерпывающий ответ на наш вопрос.

ОП РФ: необходимо разработать алгоритм возврата общего имущества в многоквартирных домах законным собственникам во внесудебном порядке

По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). По решению общего собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, осуществляется при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”; далее – закон о регистрации недвижимости).

Однако практика показывает, что общее имущество во многих МКД либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, например, либо передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям и т. д.). По данным Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства “ЖКХ Контроль” (далее – НП “ЖКХ Контроль”), помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.

Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в домах, изначально находившихся в государственной или муниципальной собственности, квартиры в которых впоследствии были приватизированы, так и в новостройках, для строительства которых привлекаются средства граждан, отметили эксперты в ходе состоявшегося вчера в Общественной палате РФ круглого стола. Хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Необходимость исправления сложившейся ситуации подтверждена Правительством РФ – разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в МКД, в том числе по ранее совершенным сделкам, особенно в случае незаконного отчуждения такого имущества органами власти, включена в качестве одной из задач в Стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года.

Вправе ли любой собственник помещения в МКД подать заявление о проведении кадастрового учета земельного участка под домом, узнайте из материала “Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома” Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений. Так, суд отмечал, что нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество (постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. № А40-142132/2015).

Высшие суды указывали, что даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 года реестр включен в Единый государственный реестр недвижимости), это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 февраля 2015 № 91-КГ14-5).

Тем не менее, как отметили в ходе мероприятия представители ТСЖ, далеко не все поданные жильцами МКД к органам власти или третьим лицам иски о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает довольно продолжительное время. Поэтому эксперты считают, что необходимо разработать алгоритм возвращения общедомового имущества законным владельцам во внесудебном порядке.

В некоторых регионах такая практика уже реализуется – благодаря деятельности комиссий или рабочих групп по защите прав собственников помещений в МКД в отношении общего имущества (в настоящее время созданы в 40 регионах страны), рассказал руководитель созданной НП “ЖКХ Контроль” межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в муниципальных образованиях и субъектах РФ Андрей Пинчуков. Так, комиссия или рабочая группа выявляет (в том числе по обращениям граждан) в составе государственной или муниципальной собственности помещения, обладающие признаками общего имущества МКД, и направляет в администрацию муниципалитета решение о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на соответствующий объект. Администрация, в свою очередь, выносит распоряжение об исключении из реестра ошибочной записи о регистрации права (к примеру, распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 г. № 164-рз) и передает его в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. Таким образом в Санкт-Петербурге, например, за текущий год собственникам было возвращено около 300 помещений.

Однако не все управления Росреестра считают возможным изменение записи о госрегистрации права по такому основанию. Как отметила участвовавшая во вчерашнем обсуждении заместитель руководителя Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Анна Волынцева, позиция ведомства базируется на норме закона, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 закона о регистрации недвижимости). Более того, она подчеркнула, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает только с момента постановки участка на кадастровый учет. На вопрос о том, почему общее имущество, которое по своему определению предназначено для обслуживания иных помещений в доме, рассматривается Росреестром как самостоятельный объект недвижимости, представитель ведомства не ответила.

В связи с этим эксперты пришли к выводу о том, что нужно не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он однозначно воспринимался всеми органами власти, в том числе регистратором, но и обязать муниципалитеты провести инвентаризацию данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства возле дома, а также участков, на которых расположены МКД).

В заключение первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева предложила создать совместную рабочую группу с Минстроем России и Росреестром для разработки мер по решению обсуждаемой проблемы.

Оцените статью: