Как проверить управляющую компанию жкх

Как проверить управдома?

Тарифы на коммунальные услуги постоянно растут, хотя качество этих услуг оставляет желать лучшего. Вам кажется, что на вас и ваших соседях наживается управляющая компания. Не секрет, что многие дома, которые находятся под контролем управляющих организаций, на самом деле обслуживаются компаниями типа «Рога и Копыта», где работают мертвые души.

Собственникам жилья приходится оплачивать за свой счет несуществующие работы и услуги несуществующим сотрудникам. В отчетных документах, представленных руководителям управляющих компаний, этих услуг значится на порядок больше, чем оказано действительно.

Деятельность управляющей компании можно проверить. Как это сделать, читаем ниже.

Правильность указанных тарифов на оплату коммунальных услуг можно проверить. Если вы сделаете запрос, управляющая компания обязана выдать документ о размере и перечне обязательных платежей. На все вопросы, возникающие по поводу расчетов и сумм на оплату, вам обязаны дать понятный и развёрнутый ответ. Контролировать обоснованность тарифов обязана управляющая компания.

На практике, безусловно, все несколько сложнее, чем об этом написано в Жилищном кодексе. Собственникам жилья свои права надо отстаивать. По статистике, в российских судах были рассмотрены около полутора тысяч споров о правильности выставленных тарифов. Эти цифры подтверждают то, что собственники готовы отстаивать свои интересы в судах, хоть это и крайняя мера, но достаточно действенная.

Требуйте от управляющей компании отчет о проделанной работе. Если делаете запрос, указывайте за какой период деятельности. Отчет может быть предоставлен в различных формах. Выдача копии отчета каждому жильцу на руки, размещение на интернет сайте, или в подъезде на доске объявлений.

Если вы ознакомились с отчетом, и у вас возникли вопросы, их можно обсудить на собрании собственников. Порядок предоставления отчета должен быть прописан в договоре управления. Договор должен отражать вопросы расхода средств, технического обслуживания, ремонта инженерного оборудования, благоустройства придомовой территории и помещений, санитарного содержания имущества.

Информация, содержащаяся в отчете, должна быть обоснована. Требуйте представления документов, о выполненных работах по дому, о найме сотрудников и расходах. Это могут быть платежные поручения, акты выполненных работ и так далее.

В России за последний год рассмотрено около 12 000 судебных дел, в которых собственники требовали признать незаконными расходы управляющих компаний за якобы предоставленные услуги. Из них более половины решено в пользу собственников.

Анализируйте имеющуюся информацию. Организуйте из числа жильцов инициативную группу. Хорошо, если в ней будут люди, разбирающиеся в юриспруденции и бухгалтерии. Если нет такой возможности, обратитесь за помощью в специализированную организацию, за определенную плату там проведут необходимый анализ.

Если проверку осуществляют сами жильцы, необходимо записать какие работы и когда проводились. Например, согласно документам, на ремонт крыши потрачена крупная сумма, а во время дождя квартиру заливает, возможно, таких работ и не проводили, а ваши деньги оказались в чужом кармане. Ведите контроль всех документов, по которым выплачивали зарплату работникам, соответствие заявленного количества воды, тому которое израсходовано.

Если в результате проверки выяснилось, что неверно произведен расчет тарифов, либо управляющей компанией осуществлялись иные какие-либо незаконные действия, можно обратиться с жалобой в Государственную Жилищную Инспекцию, в Роспотребнадзор, в суд или прокуратуру. Эти органы государственной власти уполномочены проверять деятельность управляющих компаний и стоять на защите прав собственников жилья. При обнаружении нарушений к недобросовестным управляющим компаниям применяются соответствующие санкции.

Собственники квартир имеют полное право в соответствии с Жилищным Кодексом проверить деятельность управляющей организации ЖКХ и получить отчет о расходовании получаемых от них денежных средств. Существует простой алгоритм проверки работы таких организаций, применение которого поможет вывести их «на чистую воду».

Первый этап

Начинать следует с детального изучения тарифов, которые указаны в квитанции на квартплату, проверить правильность и обоснованность их начисления. Для этого надо потребовать от УК документы, содержащие перечень и размер обязательных платежей. Отказать в предоставлении таких документов управляющие организации не имеют право. При этом запрос должен быть составлен в письменном виде, и зарегистрирован в качестве входящего письма в управляющей компании. Самый простой способ – занести требование в УК и передать секретарю. При этом с собой нужно иметь копию заявления, на которой секретарь и поставит тот самый входящий номер.

Второй этап

Запросить в УК не только отчет о произведенных работах, но и приложения к нему, потому как, чаще всего, именно в них детально расписаны статьи расходов и потраченные суммы. Целесообразно будет получить от УК смету предстоящих расходов на очередной год, чтобы обсудить эти будущие затраты на ближайшем собрании собственников, и при необходимости внести коррективы. Получение отчета жильцами возможно разными способами: выдача каждому на руки в бумажной форме, размещение на доске объявлений или через интернет-ресурс.

Также не лишним будет затребовать акты выполненных работ, документы по найму сотрудников, обслуживающих конкретный дом, и платежные поручения.

Третий этап

Анализ всех полученных документов. В любом доме среди жильцов найдутся специалисты с экономическим и юридическим образованием. И будет замечательно, если удастся привлечь их к рассмотрению документации УК. Необходимо вспомнить и сопоставить все работы, которые были фактически произведены в отчетный период, и те, которые указаны в бумагах УК. Например, стоит проверить ежедневный расход воды для мытья подъезда, очень часто оказывается, что коммунальщики используют тысячи литров для дома с одним подъездом в пять этажей. Другой пример: в актах указаны существенные суммы на ремонт дверей, окон и закупку механизмов для них (шпингалетов, ручек, петель), а на деле, эти работы либо вообще не осуществлялись, либо далеко не в том объеме, что указаны в отчете УК. Это также касается и текущего ремонта кровли, подвальных помещений, подъезда, обслуживания лифта, который постоянно ломается и подолгу не работает, а жильцы продолжают платить за него, как за комфортный работающий подъемник.

В комментариях к моим предыдущим постам о воровстве денег на «содержание и ремонт» управляющей компанией ГБУ «Жилищник района Кунцево» ( https://m.pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu. , https://m.pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu. ) были просьбы написать инструкцию по контролю за управляющими компаниями. У меня были другие вопросы, времени написать не было. Вопросы закончились, так что просили – выполняю.

Это описание того, как действовал я. Т.к. я не являюсь экспертом в области ЖКХ, ремонта, строительства, юриспруденции, то не претендую на абсолютную правильность этого процесса. Однако они позволят вывести на чистую воду заворовавшуюся управляющую компанию. Главное, чтобы как в анекдоте, «система» не полностью прогнила.

Для этого нам понадобятся:

– отчет и сметы (акты выполненных работ) управляющей компании;

– информация об имеющихся в доме элементах общего имущества;

– документ, который описывает состав работ из смет;

При этом Вы должны быть собственником помещения (у нанимателей значительно меньше полномочий по сравнению с собственниками).

Для получения отчетов и смет необходимо обратиться в управляющую компанию. Отчет делается раз в год (по итогам года). Периодичность составления смет (актов приемки) законом не регламентирована, но в интересах самой УК не затягивать приемку работ. Т.е. они должны составляться чаще. В моем случае это ежемесячно.

Запросить можно обычным обращением «на бумаге» с обязательной отметкой о приеме обращения, через электронную почту управляющей компании (но я бы не стал доверять этому способу – они могут удалить письмо и сказать, что ничего не приходило), или через систему «ГИС ЖКХ». Последний вариант я считаю оптимальным т.к. не надо терять время и идти в управляющую компанию (у ГБУ «Жилищник» к тому же абсолютно неудобный график работы), однако для этого потребуется регистрация на «ГосУслугах» (подтвердить регистрацию можно на почте).

Запросить можно в свободной форме, например «Прошу предоставить отчет и сметы расходов о запланированных и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества дома по адресу … за … год». Можно также сослаться на 731 ПП РФ (стандарт раскрытия информации – для предоставления отчета) и на 491 ПП РФ (п. 40 «а» – для предоставления информации непосредственно по работам, п. 40 «б» – право на проверку).

С получением отчета проблем не должно возникнуть. Его управляющая компания и сама публикует в интернете (на «Реформе ЖКХ», у себя на сайте, в Москве – на «Домах Москвы»), но лучше иметь отчет на бумаге с печатью и подписью руководителя. Если на такой запрос придет ответ «смотрите на сайте …» – не удивляйтесь, это законно. И для ответа на запрос о предоставлении отчета у УК есть не 30 дней, как в общем случае, а только 10!

Сложнее может обстоять дело с получением смет (актов). Уж очень не любят УК раскрывать эту информацию. И это нежелание должно наводить на мысль – если УК не хочет предоставлять сметы, значит что-то в них не так.

Если УК упрямится, как я уже написал, ссылаемся на п. 40 а) 491 ПП РФ. Не дали и после этого – жалоба в Жилищную Инспекцию (хотя мне из-за «прогнившей системы», когда я просил предоставить информацию по «дополнительным работам», и МЖИ не помогла в этом вопросе, но уже имеющихся смет мне и так было достаточно). По запросу со ссылкой 491 ПП РФ могут не дать непосредственно сметы и акты, но даже по такой урезанной информации можно будет увидеть, что УК якобы делала то, что на самом деле не делала.

Самый простой и эффективный вариант получения смет (актов) – стать председателем совета МКД. УК обязана подписывать у него акты выполненных работ (форма акта приведена в приказе Минстроя от 26 октября 2015 г. № 761/пр) – там указаны и сами работы, и их стоимость. Конечно не настолько подробные сметы, которые дали мне, но тоже сойдет. Также у совета МКД немного больше полномочий, чем у обычных собственников – в ЖК РФ прописано, что они осуществляют контроль за оказанием услуг и выполнением работ. Но вот как конкретно осуществляют – не сказано. Однако добавить в заявлении «в связи с члена совета МКД» будет не лишним.

Информацию об имеющихся элементах общего имущества можно получить, запросив документацию на дом (п. 24, 26, 27 ПП РФ №491). В п.24 б) указаны акты о приемке работ. Получив документацию, Вы автоматически получаете акты о приемке работ, акты о проверки систем. Главное помнить – документация принадлежит не управляющей компании, а является неотъемлемым приложением к дому, т.е. принадлежит собственникам дома. Мотивировать можно тем, что не имея информации о составе ОИ, не имея смет (актов о приемки), мы не можем реализовывать свои права по контролю за деятельностью УК.

Крайний случай – обращаться к юристам и требовать доступа к документации, а вместе с ней и к сметам.

Но я этого не делал, и о возможных сложностях с таким запросом ничего сказать не могу, но думаю, что они возникнут. В моем случае я воспользовался документацией на капремонт (она размещается на страничке с тендером тендера), сметами (локальные, т.е. предварительные, есть также на страничке с тендером, а исполнительные можно запросить в ФКР). В таких сметах все очень хорошо расписано – указано количество элементов (допустим, кранов), их характеристики (размеры). Как вариант, список элементов общего имущества можно составить самостоятельно – пройдясь по подвалу во время какой-нибудь проверки, и записывая характеристики и количество интересуемого ОИ. Ну а то, что расположено в подъездах, то и так без каких-либо ухищрений доступно для осмотра.

И последнее, сто необходимо – это документ, который позволит «расшифровать» сметы. В данном случае необходимо найти сборник нормативов, на которые ссылаются сметы. Для Москвы это сборник «ТСН-2001» и «СН-2012» (для работ УК должен применяться СН, но они могут схитрить и использовать ТСН – как пишут сметчики, в нем работы дороже, а ТСН должен применяться для работ, проект на которые проходит экспертизу). Они доступны на сайтах https://www.mos.ru/depr/documents/tcenovaia-politika/view/20. (СН) и http://norma.mos.ru/ (ТСН). И небольшой секрет. Если у браузера отключены скрипты, либо если воспользоваться мобильной оперой, документы ТСН спокойно скачиваются целиком в формате pdf.

Теперь о том, как анализировать полученную информацию.

Самое простое – уборка подъездов. В соответствии с п. 40 а) 491 ПП РФ Вам должны были предоставить график уборки и сообщить, были ли случаи нарушения качества предоставляемых услуг. Если жильцы не жаловались на то, что в подъезде не убирают в соцветии с графиком, руководители УК будут валить всю вину на уборщицу. Но мы то понимаем, что на самом деле это не так (на ютубе есть канал защитников управляющих компаний, где автор рассказывает, что если ему, как руководителю УК, не жаловались на невыполнение уборки, не составили акт, то он не имеет никакого представления, что такие нарушения были). Есть такая вещь, как «мертвые души», слышали о них? Соответственно наша задача иметь некоторое количество жалоб, чтобы доказать что руководители знали о происходящем. И не только знали, но и организовали это. Для Москвы подойдут жалобы через город.мос.ру, но идеальный вариант – акт, составленный в соответствии с требованиями 491 ПП РФ. А далее, чтобы доказать что это происходит постоянно – видеофиксация и актирование нарушения графика с жителями без вызова УК (т.е. такой сюрприз для УК на случай, если в день официально составленного акта УК действительно отобразит нарушения качества уборки).

С другими работами сложнее. Чтобы понять, на что смотреть, достаточно прочитать «Анализ отчета», ссылку на который я дал в посте «Как “осваивает” бюджет ГБУ «Жилищник района Кунцево» (Москва)».

В целом, подход такой:

Оцените количество выполняемых работ за год и количество единиц общего имущества, с которым выполнялась такая работа. В моем случае сразу бросается в глаза ремонт электрощитков и установка/укрепления почтовых ящиков. Конечно некоторые работы могут выполняться и 2-3 раза для одного и того же элемента, но с ящиками и щитками это не тот случай;

Оцените периодичность выполнения таких работ. Составители смет могут подходить по принципу ctrl-c – ctrl-v. Если действительно нужно провести техническое обслуживание каких-то элементов, то зачем каждый месяц посылать работника для выполнения небольшого количества такой работы (например, техническое обслуживание кранов). Не проще ли сразу обслужить все элементы? Но, к сожалению, это аналитический подход – доказать это будет сложно;

Разберитесь в том, что означают различные наименования работ, что в них входит, в каких случаях они могут выполняться. Найдите описание работ в сборниках строительных нормативов. Я так нашел информацию о том, что «электроосветительная арматура, категория сложности 2 (ремонт)» это действительно замена лампочек. А вот «техническое обслуживание с лестниц» это уже замена лампочек на объектах водопроводно-канализационного хозяйства (ранее на объектах «МосВодоКанала»). Сначала я подумал, что «ТО с лестниц» это и есть замена лампочек (без лестницы ведь не достать), а «ремонт 2 категории сложности» у меня как раз вызвал сомнения, тем более «2 категории». А оказалось наоборот. «Хорошие» сметчики еще и не такое в смету напихают. Это же мне позволило найти, что ремонт электрощитков 2 категории сложности включает в себя работы 1 категории сложности, куда входит уборка грязи.

Теперь непосредственно о работах. Первым делом попробуйте найти работы, невыполнение которых видно невооруженным глазом. В моем случае это были почтовые ящики. Они висят на виду, с ними ничего не делали, но их якобы постоянно устанавливали/укрепляли;

Сравните, есть ли в доме то ОИ, об обслуживании которого отчитывается УК. Это может быть как обслуживание вентилей, при том что в доме только шаровые краны (или наоборот), так и обслуживание кранов/труб и т.д. того размера/диаметра, которого прости нет в доме.

И на последок, попробуйте оценить состояние элементов ОИ – видны ли следы работ. Например, как я писал про электрощитки, указываемая Жилищником работа включает в себя уборку мусора из щитков, а мусор в них лежит с момента установки. Фиктивность технического обслуживания шаровых кранов могут показать закисшие ручки этих кранов (только не надо бежать в подвал и открывать/закрывать краны).

И еще. Если УК всеми правдами и неправдами препятствует проведению проверки (не дает сметы, не дает ознакомиться с документацией, отвечает «актов нет – претензий нет»), знайте, скорее всего ей есть что скрывать. В таком случае наша задача объяснить ей, что качественно выполнять свою работу и не воровать выгоднее, чем халтурить и воровать. Изучите документы, касающиеся правил работ управляющих компаний (354 ПП РФ, 491 ПП РФ, Постановление Госстроя РФ №170, СанПиН 2.1.2.2645-10 и т.д. – много их). Выявляйте нарушения и пишите, пишите, пишите. Причем не жалобы в УК, а сразу в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Прокуратуру. В каждом обращении просите привлечь должностное и юридическое лицо к административной ответственности. Сделайте так, чтобы сотрудники УК поняли, что их методы работы очень негативно сказываются на их кошельках. Если они ссылаются что «по такому-то ПП/закону мы не обязаны», покажите им то, что они обязаны делать. Естественно, такая рекомендация не относится к добропорядочным УК. Все их недоделки должны выявляться и исправляться либо самой УК без вмешательства жильцов, либо просто по телефонному звонку. Натравливать на них проверяющие органы не стоит.

Итог всего этого – пишем заявление в прокуратуру, УЭБиПК (ОБЭП). Главное не писать «Платим столько, а они ничего не делают». Надо писать с доказательствами «отчитались за выполнение такой-то работы, а работу не выполняли». Без доказательств вас самих могут привлечь за заведомо ложный донос. Тщательно следите за тем, что пишете в заявлении.

И еще, если вы решили заняться проверкой УК, не лишним будет ознакомиться вот с этими видео:

Как выявить нарушения в работе управляющей компании и что делать, если такие нарушения обнаружены? Куда обратиться, если УК не выполняет обязанности, прописанные в договоре, или необоснованно завышает тарифы на свои услуги?

Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co

В идеале управляющая компания должна избавить собственников жилья от всевозможных хлопот по содержанию недвижимости. Однако зачастую управляющие компании, напротив, могут создавать жильцам дополнительные проблемы. Можно сказать, что наиболее частые претензии к УК – это нецелевое расходование денежных средств, необоснованное повышение тарифов, неудовлетворительное выполнение прописанных в договоре обязанностей. Чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов, рекомендуется регулярно узнавать, какие работы выполняет УК и по каким тарифам, требовать устранения недостатков в работе, если они обнаружены. Если представители управляющей компании игнорируют данные требования, стоит идти с жалобами в Госжилинспекцию. Также собственник квартиры может обратиться в суд.

Стоит отметить, что в настоящее время управляющие компании не могут работать без лицензии. Аттестация УК должна повысить качество предоставляемых услуг, поскольку лицензию на обслуживание многоквартирного дома могут или изначально не дать, или аннулировать после выявления каких-либо проблем в работе.

Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города»

Контроль со стороны жильцов чрезвычайно необходим. Жильцы платят приличные деньги управляющей организации и должны понимать, что они за эти деньги получают, действительно ли общее имущество в доме содержится надлежащим образом. Зачастую управляющие компании выполняют видимые дешевые работы – уборка подъезда, двора, вывоз мусора. Тогда как о состоянии крыш и внутридомовых инженерных систем никто не думает. Все живут одним днем, а потом оказывается, что из-за плохого текущего обслуживания требуется дорогостоящий капитальный ремонт, за который собственники должны заплатить отдельно.

Во-первых, необходимо требовать регулярный отчет от управляющей компании – как минимум 1 раз в год – с информацией о том, какие работы были запланированы, какие выполнены, какие не выполнены и по какой причине, заслушивать и обсуждать этот отчет на общем собрании. Во-вторых, нужно анализировать сведения, которые управляющая организация размещает на официальном сайте и своем сайте в соответствии с требованиями стандарта раскрытия информации, насколько они соответствуют реальности. И очень важна активная работа совета многоквартирного дома по регулярному контролю выполняемых управляющей организацией услуг и работ.

Алена Абрамович, руководитель практики «Коммерческое право» юридической компании «Rights».

В настоящее время имеется большое количество споров с управляющими компаниями, в том числе и из-за завышенных тарифов. Зачастую собственники помещений пренебрегают своими правами и обязанностями по контролю за деятельностью управляющих компаний, что приводит к дополнительной плате по тарифам за услуги.

Данное повышение тарифов является самым простым способом «нажиться» на собственниках помещений через договорные отношения с иными компаниями, зачастую аффилированными с управляющей компанией. Проследить корректность выставленных счетов проблематично, особенно по платежным поручениям. Более того, в договор на управление домом включаются положение об изменении тарифов в одностороннем порядке в связи с инфляцией. На основании такого пункта управляющие компании могут поднимать и менять тарифы на услуги как им вздумается.

Таким образом, контроль за деятельностью управляющих компаний помогает не только уменьшить возможность совершения мошеннических действий по необоснованному завышению тарифов, но и реально проследить на что «уходят» деньги собственников.

Если каких-либо улучшений в доме не имеется, а цены растут – это первый «маячок» чтобы сменить управляющую компанию.

Основными способами по контролю за деятельностью управляющих компаний (собственно, как и ТСЖ), в соответствии с Жилищным кодексом, являются:

• ежегодная отчетность управляющей компании на собраниях собственников жилья (с предоставлением отчета о проведенной работе, заключенных договорах, новых тарифах и обоснованности их принятия и т.д.);
• обязательное предоставление любой документации, связанной с исполнением обязанностей управляющей компанией по содержанию многоквартирного дома, по запросу собственников многоквартирного дома (в любое время);
• возможность сменить управляющую компанию на общем собрании собственников в любое время.

Естественно, начинать лучше с общих собраний. Внимательно проанализировать отчетность, пообщаться с представителем управляющей компании. Если возникают какие-то уже весомые сложности, то просто общим собранием сменить компанию. Более того, ЖК РФ предусматривает возможность как сменить способ управления многоквартирным домом, так и просто выбрать другую управляющую компанию.

Александр Арский, доцент кафедры «Маркетинг и логистика» ФГОУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»

Делегирование полномочий по управлению жилым домом – это своеобразный коммунальный аутсорсинг, реализуемый сторонами на основе коммерческого договора. Из этого следуют права и обязанности сторон договора к которым также относится представление отчета о деятельности аутсорсера за определенный период.

Платежи имеют целевое назначение, соответственно нецелевое использование средств аутсорсером является нарушением договора, так же как и некачественное или недобросовестное выполнение своих обязательств.

Эффективность контроля зависит от условий, прописанных в договоре. Так, например, предусмотрев возможность внезапной проверки движения денежных средств на расчетном счету аутсорсера, инициативная группа(«народные контролеры», «актив дома») могут запросить детализацию платежей за определенный период времени и при возникновении вопросов или подозрений на неэффективное их использование «призвать к ответу» аутсорсера.

Особое внимание следует уделять проведению плановых ремонтов силами аутсорсера за счет жильцов дома. Назначение представителей жильцов дома при промежуточном актировании строительно-монтажных работ позволят предотвратить их некачественное выполнение или завышение ставок в строительной смете.

Алексей Гордейчик, адвокат, кандидат юридических наук

В соответствии с законодательством Российской Федерации бремя содержания имущества несут собственники. Положения Жилищного кодекса РФ, предусматривающие различные способы управления многоквартирных домом, включая заключение договора с управляющей компанией, призваны облегчить, упростить порядок содержания общего имущества, но не освобождают собственников от ответственности, связанной с наличием у них недвижимого имущества. Поэтому контролировать деятельность управляющей компании можно и должно.

Способов контроля за ее деятельностью масса. В первую очередь, управляющая компания подотчетна общему собранию собственников, ее права и обязанности по отношению к предмету управления должны определяться договором. Во-вторых, деятельность предприятий ЖКХ контролирует масса административных органов. Начиная от пожарных и прокуратуры, заканчивая органами тарифного регулирования субъектов. В-третьих, нельзя пренебрегать с вопросами судебной защиты. Например, ремонт в подъезде должен производиться раз в 5 лет. УК запаздывает? Чем не повод для иска?

Как проверить финансовую деятельность управляющей компании?

Процесс лицензирования управляющих компаний завершился в своей активной фазе. По идее, в ходе него отсеялись организации, допускавшие злоупотребления или оказывавшие некачественные услуги. Но, естественно, о полном финансовом и моральном оздоровлении рынка управления МКД, остается только мечтать. Однако есть возможность самостоятельно ограничить возможности УК для злоупотреблений. Для этого нужно контролировать их деятельность.

Запрос тарифов

Самым распространённым способом обманывать жителей домов, находящихся в ведении управляющей организации, является махинация с тарифами и обязательными платежами. Для того чтобы выяснить, не переплачиваете ли вы по квитанции, приходящей вам каждый месяц, нужно запросить в УК перечень и размер тарифов. Отказать вам в предоставлении такой информации не могут.

Если с получением важных данных все же возникли проблемы, необходимо оформить официальный письменный запрос, зарегистрировать его у секретаря УК с проставлением входящего номера. Игнорирование такого запроса для управляющей компании чревато крупными неприятностями.

После того, как вы получили перечень и размеры обязательных платежей, нужно взять свою квитанцию и калькулятор и проверить, не «ошиблись» ли в УК. Структура платежей указана в ст.154 ЖК РФ. Если ошибка обнаружится, следует скооперироваться с соседями и выяснить, нет ли и у них таких же «ошибок». Как правило, от злоупотреблений управляющей компании страдают не отдельные жильцы, а весь дом. Типичный случай – в УК «забыли», что в доме стоит общедомовой прибор учета теплоэнергии и начисляют плату по нормативам так, как будто его нет. Следует знать, что в России далеко не редки случаи, когда жильцы дома, обнаружившие ошибки в начислении сумм платежей, добивались возврата денег. Зачастую эти суммы превышают сотни тысяч рублей.

Отчет

При составлении договора с УК нужно обязательно указывать периодичность и требования к содержанию отчета о проделанной работе. Там должны указываться такие моменты как услуги по благоустройству территории, обслуживанию общедомового имущества, ремонту и стоимость этих услуг. Также там должны быть сведения об объеме и стоимости закупаемых коммунальных услуг у ресурсоснабжающих организаций.

И главное – финансовая деятельность. Бухгалтерская отчетность, сведения о доходах и расходах – обязательные статьи отчета любой УК. Опять же, изучите этот отчет, если возникнут вопросы, не лишним было бы привлечь к его обсуждению соседей с экономическим образованием или даже вынести на домовое собрание. Также требуйте акты выполненных работ, приложение к отчету, платежные поручения. В этих документах могут содержаться интересные нюансы, которых вдруг может не оказаться в красиво составленном отчете. Также вы можете потребовать смету расходов на будущий год.

Получив отчет, нужно его взять и сверить то, что там написано с тем, что есть на самом деле. Например, в отчете может быть указано, что были заменены окна на лестничной клетке, на что была потрачена энная сумма денег. А по факту никто эти окна не менял и рабочих никто из соседей не видел. Проверить нужно все, вплоть до расхода воды на влажную уборку. За непредоставленные услуги УК тоже может понести финансовую ответственность.

Госжилинспекция

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Нередко мы слышим в СМИ, что та или иная управляющая компания в определенном регионе России нелегально оказывала услуги населению. К сожалению такие ситуации не единичны и встречаются довольно часто. В 2018 году в России был запущен реестр ЕГАИС (ГИС) ЖКХ, который со скрипом вводят в некоторых регионах. Сейчас информация по большинству ЖКХ в сети является общедоступной, но как хотелось Правительству РФ, не удалось полностью подключить все управляющие компании к сервису до конца 2018 года.

Дополнительные варианты проверки работы управляющей компании

Многие надеются, что в 2019 году будет решена проблема подключение к ГИС ЖКХ всех до одного УК России. Однако, существует второй вариант проверки деятельности вашей компании по управлению домом, это сайты официальной службы госреестр и региональных Инспекций по жилищному надзору. В каждом регионе РФ имеется открытая база данных, которая содержит сведения о юридическом лице, осуществляющем обслуживание одного или нескольких жилых домов в отдельно взятом регионе РФ.

На сайте региональной Инспекции государственного жилищного надзора есть специальный раздел «Лицензирование», где вам нужно перейти на вкладку «Реестры». Эта вкладка представлена в формате Excel в котором в соответствующих разделах содержатся данные по вашей управляющей компании, в частности:

• Присвоенный ИНН.
• Тип лицензиата – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
• Полное, а также краткое наименование физического лица.
• Форма организационного управления – ЗАО, ООО, муниципальное, федеральное образование или что-то иное.
• Физический адрес места расположения лицензиата, а также его юридический адрес.
• Фамилия, имя, отчество, а также должность руководителя управляющей компании.
• Квалификационный аттестат, выданный для управляющей компании.

Помимо всего прочего, Реестр должен содержать сведения о государственном органе, который осуществил выдачу лицензии управляющей компании. Жесткие требования предъявляются к начальнику УК. Он не должен иметь судимостей за экономические преступления в прошлом, ну и соответственно никаких судимостей вообще. Руководитель и сама компании не должна иметь в прошлом данные о включении таких сведений в «черный список недобросовестных УК и ее руководителей». К сожалению, многие вопросы о создании единой базы не урегулированы в части предоставления некоторых закрытых сведений, которые не имеют принцип общедоступности в ГИС ЖКХ. Ожидается, что эта проблема будет решена в течение 2019 года.

Материал к публикации подготовил Adimas.

Реальная возможность проверить “порядочность” управляющей компании в настоящее время есть

Многие дома, находящиеся под контролем управляющих организаций, обслуживаются мертвыми душами, компаниями «Рога и Копыта», при этом услуг оказывается на порядок меньше, чем значится на отчетных бумагах руководителей управляющих организаций. Оплата несуществующим сотрудникам несуществующих работ и услуг, как и полагается, производится за счет собственников жилья. Что делать если вам не дает покоя чувство, что управляющая компания наживается на вас и ваших соседях? Как проверить ее деятельность? Пошаговую инструкцию представляет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Шаг первый
Произведите проверку правильности тарифов, указанных в квитанции на квартплату. Управляющая компания (УК) по вашему запросу обязана выдать на руки документ, подтверждающий их размер и перечень обязательных платежей. Контроль за обоснованностью тарифов – также обязанность УК, поэтому на все возникающие вопросы относительно расчетов и применения выставленных сумм на оплату ЖКХ вам должны дать внятный и развернутый ответ.
«Безусловно, на практике все намного сложнее, чем это прописано в Жилищном кодексе, но за свои права следует бороться всеми доступными способами. Так, по статистике судебных разбирательств, за последние два года в российских судах только по предмету определения правильности выставляемых тарифов было рассмотрено более полутора тысяч споров, а общее количество исков против управляющих компаний выдвинуто более 20 тыс.Эта цифра свидетельствует о том, что собственники готовы всерьез отстаивать свои интересы, в том числе и в судах, что является крайней мерой защиты своих жилищных прав», – говорит адвокат Олег Сухов.

Шаг третий
В обоснование информации, содержащейся в отчете, требуйте предоставления смет, а также документов, подтверждающих выполнение тех или иных работ по дому, найма сотрудников, поступления доходов и осуществления расходов. Такими документами могут быть акты выполненных работ, платежные поручения и т.д. «Только за последний год в России рассмотрено более 12 000 судебных дел о признании незаконными требований управляющих компаний по оплате расходов за якобы предоставляемые услуги. Более половины из них завершились в пользу собственников дома», – утверждает адвокат Олег Сухов.

Шаг четвертый
Проведите анализ имеющейся информации. Лучше всего из числа жильцов организовать инициативную группу, которая включала бы лиц, знающих толк в бухгалтерии и юриспруденции. Если такой возможности нет, вы можете обратиться в любую специализированную организацию, которая за определенную плату проведет необходимый анализ. Если проверка будет осуществляться самими жильцами, постарайтесь вспомнить, когда и какие именно работы проводились в доме. Если, например, на ремонт крыши, согласно документам, были потрачены крупные суммы, но вопрос залива во время дождя до сих пор актуален, возможно, такие работы в действительности не проводились, либо проводились в гораздо меньшем объеме, а ваши деньги элементарно осели в чужом кармане. Сопоставьте все имеющиеся данные – видел ли кто-нибудь работников, которым по документам выплачивается зарплата, соответствует ли заявленное количество воды, расходуемое домом, с его оплатой и т.д. Только за последний год и только в Москве инициативные группы отстояли в судах интересы собственников домов почти в 20 случаях.

Шаг пятый
Если в итоге проверки вы обнаружили, что расчет тарифов произведен неверно, либо какие-то из них включены необоснованно, либо УК осуществляла иные незаконные действия, обратиться с жалобой вы можете в Государственную Жилищную Инспекцию (за последние три года с ее участием было рассмотрено более 11 000 судебных дел) и в Роспотребнадзор (с его участием было рассмотрено почти 5 000 дел в отношении управляющих компаний). Данные органы государственной власти обязаны проверить деятельность управляющей компании и в случае обнаружения нарушений применить санкции. Жалоба также может быть предъявлена в суд или прокуратуру. Только по Москве за 2011 и 2012 годы органы прокуратуры обращались в суды за защитой прав собственников дома от недобросовестных действий управляющих компаний более чем в 100 случаях.

«Таким образом, реальная возможность проверить «порядочность» управляющей компании в настоящее время есть. Но многое зависит от инициативности и сплоченности самих жильцов. В большинстве случаев разумнее потратить некоторое время на выяснение возникших вопросов в управляющей компании, чем постоянно переплачивать ей за не предоставляемые ею услуги», – заключает адвокат Олег Сухов.

Оцените статью: